○鑑定コラム

1312）リートバブルは峠を越えた

　先に東京の中古マンションの価格の分析をした。

　同じ公益財団法人東日本不動産流通機構は、『月刊マーケットウオッチ』に、首都圏の土地の成約価格を、平成13年4月より発表している。

　その発表データに東京の土地価格のデータがある。

　東京の中古マンションの価格のみの分析では片手落ちであり、東京の土地価格も分析する。

　平成13年4月から平成26年12月までの各月の土地価格の成約平均価格をグラフにしたのは、下記のグラフである。

　毎月のデータでは、価格上下が激しい。

　3ヶ月移動平均価格で見ると、上下関係が緩やかになる。


　



　2007年前半の大きなピークは、「不動産フアンドバブル」である。

　ジグザグの上下を繰り返しながら、右端の小さい山がある。
　リートバブルである。

　リートバブルの山は小さい。

　これは、データは東京の住宅地の取引価格であり、都心商業地の取引事例で無いことから、山は小さいと思われる。

　中古マンションの価格グラフと土地価格の価格グラフとは全く異なる状況である。

　即ち、リートバブルは、都心の一部商業地価格とマンション価格で引き起こされている現象で、東京全体の住宅地の土地価格で起こっている土地価格現象では無いと云える。

　とはいえ、土地価格のバブル現象が生じている現実を無視することは出来ない。

　6ヶ月移動平均価格と12ヶ月移動平均価格のグラフで見る。下図である。
　





　2014年中半頃をピークにして、土地価格が下がっていることがわかる。

　より詳しく見る為に、平成25年(2013年)1月〜平成26年(2014年)12月までの2年間の6ヶ月移動平均価格と12ヶ月移動平均価格を拡大してみると、下図である。






　2014年8月をピークにして、２つの移動平均価格は下落している。

　つまり、リートバブルは、2014年8月をピークにして、峠を越えたと云える。


　下記に公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している東京の土地の成約価格一覧を記す。

年月	月別地価万円/�u
2001年01月
2001年02月
2001年03月
2001年04月	34.05
2001年05月	36.24
2001年06月	34.73
2001年07月	37.20
2001年08月	34.14
2001年09月	34.07
2001年10月	31.67
2001年11月	36.01
2001年12月	34.31
2002年01月	35.05
2002年02月	32.15
2002年03月	32.08
2002年04月	31.93
2002年05月	28.71
2002年06月	30.39
2002年07月	30.59
2002年08月	30.43
2002年09月	29.88
2002年10月	30.84
2002年11月	27.66
2002年12月	31.40
2003年01月	31.00
2003年02月	28.41
2003年03月	30.99
2003年04月	31.22
2003年05月	28.79
2003年06月	28.94
2003年07月	28.85
2003年08月	31.44
2003年09月	27.15
2003年10月	31.79
2003年11月	29.94
2003年12月	31.10
2004年01月	32.37
2004年02月	28.74
2004年03月	30.82
2004年04月	29.71
2004年05月	32.46
2004年06月	30.89
2004年07月	28.04
2004年08月	33.03
2004年09月	32.53
2004年10月	29.13
2004年11月	34.58
2004年12月	27.56
2005年01月	33.38
2005年02月	31.80
2005年03月	34.91
2005年04月	35.83
2005年05月	30.85
2005年06月	34.75
2005年07月	30.72
2005年08月	29.78
2005年09月	33.44
2005年10月	31.65
2005年11月	35.86
2005年12月	34.10
2006年01月	34.82
2006年02月	33.32
2006年03月	35.03
2006年04月	39.91
2006年05月	36.80
2006年06月	35.49
2006年07月	36.61
2006年08月	38.85
2006年09月	36.79
2006年10月	38.47
2006年11月	37.01
2006年12月	35.83
2007年01月	40.71
2007年02月	45.93
2007年03月	45.09
2007年04月	39.68
2007年05月	39.14
2007年06月	43.17
2007年07月	36.44
2007年08月	41.81
2007年09月	35.86
2007年10月	35.97
2007年11月	38.37
2007年12月	37.10
2008年01月	35.34
2008年02月	36.86
2008年03月	32.29
2008年04月	38.05
2008年05月	32.66
2008年06月	32.79
2008年07月	33.49
2008年08月	35.92
2008年09月	31.50
2008年10月	31.18
2008年11月	32.28
2008年12月	30.83
2009年01月	33.42
2009年02月	32.33
2009年03月	33.23
2009年04月	29.44
2009年05月	30.75
2009年06月	31.29
2009年07月	32.41
2009年08月	32.43
2009年09月	31.42
2009年10月	31.42
2009年11月	33.62
2009年12月	33.22
2010年01月	32.78
2010年02月	32.04
2010年03月	30.85
2010年04月	33.83
2010年05月	32.75
2010年06月	31.09
2010年07月	31.13
2010年08月	29.79
2010年09月	29.01
2010年10月	30.97
2010年11月	29.56
2010年12月	31.57
2011年01月	32.44
2011年02月	32.21
2011年03月	32.74
2011年04月	30.44
2011年05月	30.12
2011年06月	30.03
2011年07月	33.90
2011年08月	27.62
2011年09月	30.55
2011年10月	32.73
2011年11月	32.06
2011年12月	30.56
2012年01月	31.71
2012年02月	30.38
2012年03月	29.89
2012年04月	27.21
2012年05月	31.85
2012年06月	30.77
2012年07月	31.02
2012年08月	30.53
2012年09月	29.06
2012年10月	30.26
2012年11月	29.34
2012年12月	32.53
2013年01月	32.07
2013年02月	30.50
2013年03月	30.69
2013年04月	32.79
2013年05月	29.73
2013年06月	34.01
2013年07月	31.06
2013年08月	29.47
2013年09月	31.73
2013年10月	31.41
2013年11月	30.42
2013年12月	34.28
2014年01月	31.32
2014年02月	32.71
2014年03月	32.16
2014年04月	31.64
2014年05月	31.57
2014年06月	30.72
2014年07月	31.45
2014年08月	34.41
2014年09月	31.74
2014年10月	29.01
2014年11月	30.61
2014年12月	30.61

　　鑑定コラム1303)「東京の中古マンション価格が値上りしている」

　　鑑定コラム1307)「不動産業の業況が少しおかしいぞ ６　　日銀不動産業DI値」

　　鑑定コラム1141)「リートバブルだ」


▲