平成26年改正不動産鑑定基準(以下「鑑定基準」と呼ぶ)は、地代を求める手法として、新しく一つの手法を加えた。
その手法の名前は、「賃貸事業分析法」と云う手法である。
その求め方の内容については、既に鑑定コラムで述べている。
東京地裁の借地非訟の決定例で、附随処分に伴う地代の改訂として、賃貸事業分析法によって地代を求めた例がある。
そのことについて、拙著『賃料<地代・家賃>評価の実際』p365(プログレス)で記されている。
その決定例では、「底地残余法」という用語が使用されているが、その地代の求め方は、賃貸事業分析法の求め方である。
関係無い部分は省略して、下記に転載する。
「私の知る限り、借地非訟事件の決定例で、鑑定委員会の不動産鑑定士の一人の方が、賃料より地代を求めている鑑定例が平成3年に一件行われていることが、公にされている。どなたがやられたか私は知らないが、優れた感覚を持った不動産鑑定士の方と私は思う。その決定例を下記に記載する。
借地非訟事件の決定例（『借地非訟便覧』3巻P1300-820 新日本法規）
事例 増改築許可申立事件（400の45 東京地決平成3年8月5日）
増改築予定建物
木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建アパート
床面積 73.98u（1階・2階共）
１ 裁判所の決定
一 申立人が相手方に対し、本裁判確定の日から3か月以内に金1155万円を支払うことを条件として、＜本件土地＞上の＜現存建物＞を取り壊し、＜ 増改築予定建物＞を建築することを許可する。
二 申立人と相手方との間の＜本件土地＞についての賃貸借契約の賃料を前項の許可の効力が生じた日の属する月の翌月1日から月額金4万円に改定する。
２ 理由の要旨
(1） 相当の理由 省略
(2）給付額の計算 省略
(3）地代の改定については、次の二つの手法を併用して相当と認める額を求めた。
（底地残余法）
本件増改築では、ワンルームマンション10戸が計画されている。
近隣等の相場から一戸当り65,000円（月額）で賃貸するものとし、契約時に権利金と敷金をそれぞれ家賃の1か月と2か月相当額を受取るものとすれば（契約期間 2年）、年間収入として家賃収入に権利金の償却額と運用益並びに敷金の運用益を加えた額8,268,000円を期待することができる。
一方、必要諸経費としては、減価償却費1,500,000円（建物建築費を30,00 0,000円、経済的耐用年数を20年として計算）、公租公課380,000円（うち土 地について126,000円）維持修繕費、管理費損害保険料等の諸経費1,500,000 円、貸倒空室損失相当額325,000円（家賃収入の半月分）を見積り、合計3,7 05,000円とすると、年間純収益は4,563,000円となる。
このうち建物投資に対する利潤相当額を投下資本収益率を10％として3,000,000円とすれば、残余として求められる土地帰属額は1,563,000円であり、賃貸人に帰属する部分をその40％（底地割合相当額）として、625,000円（月額52,080円）を得る。
（注）権利金、敷金の運用利回り8％として計算
（スライド法） 省略」
転載終わり。
空室損失の計上には、私は異を唱えるが、家賃収入から地代を求めるやり方には、私は全面的に賛同する。
部分的には、建物利益配分の利益収益率10％の根拠の説明が欲しい。
借地人に帰属する利益は、借地権割合60％を採用して求めているが、ここは私は50％とする。このことについては、既に他の鑑定コラムの記事で述べた。
先人の不動産鑑定士の働きがあって、平成26年鑑定基準に、新しく「賃貸事業分析法」という手法が取り入れられたのである。
何の下地も無く、突然「賃貸事業分析法」という手法が作られ、取り入れられたものでは無い。
本題とは離れるが、上記転載の地代決定例から、幾つかのことが教えられる。
決定例は、平成3年のものである。
その決定例の敷金に、「運用利回り8％」と記されている。
現在の敷金の運用利回りは、1〜1.5％程度である。
8％の運用利回りなど、夢のまた夢であろう。
当時はその利回り前後で、私も鑑定評価していた。
金融事情の変動が、如何に激しいか改めて実感する。
２つ目を述べる。
本件土地の上に、１戸当り6.5万円の賃貸ワンルーム10戸の建物が計画されている。
この計画は実現性が高い。
何故かと云えば、そうした建物目的による土地利用であるから、増改築を承諾して欲しいと、借地人は、建物図面を付けて裁判所に、借地非訟での解決を申し立てるのである。
10戸の賃貸ワンルームマンションの月額収入は、
65,000円×10戸＝650,000円
40,000円÷650,000円≒0.062
52,080円÷650,000円≒0.08
商業地 0.135 住宅地 0.072