○鑑定コラム
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2016年5月の初めの大型連休の中日の平日に、大阪に行った。
大阪の１等商業地の賃料評価の調査である。
いずれ裁判で、ゴリゴリ行う案件のようである。
評価資料の閲覧のために、大阪府不動産鑑定士協会を訪れたが、もう一つ訪れる目的があった。
それは、2016年1月1日の国交省発表の地価公示価格で、商業地の地価上昇率のトップになったのは、大阪の商業地であった。
大阪に仕事で行くのである。それならば、地価上昇率トップになった場所を実際に見てみょうと思った。
「百聞は一見に如(し)かず」である。
しかし、そのはっきりとした場所が分からないため、その場所を大阪府不動産鑑定士協会に教えてもらおうと思ったのである。
2016年1月1日の地価公示の地価上昇率トップの公示価格は、下記である。
地価公示地番号 大阪中央5−23
所在 大阪市中央区心斎橋筋2丁目8番5号(住居表示)
平成28年1月1日価格 u当り8,270,000円
平成27年1月1日価格 u当り5,700,000円
1年間の上昇率は、
8,270,000円÷5,700,000円＝1.451
45.1％である。
大阪府不動産鑑定士協会で、鑑定評価関係の資料の閲覧が終わった後、協会の女性の事務職員に尋ねた。
「大阪の商業の地価公示価格が、全国一の上昇率を示しましたが、そのトップの地価上昇の公示地はどこにありますのか、教えていただけませんか。」
尋ねられた事務の女性は、分からないのか、他の女性に聞いていた。二人の女性が相談し始めた。
しばらくして、国交省が発行している部厚い地価公示価格が掲載されている書物を持ってきて、
「何処の区でしょうか。」
と、私に問いかけてきた。
私の尋ね方が悪かったようだ。
「おおよその場所は、住居表示によって、グーグルで分かっています。
ただ住居表示では、同じ号地番では、建物が2、3軒ある場合があります。
それを住宅地図で、確実にこの場所の、この建物だと特定したいのです。
住居表示は、大阪市中央区心斎橋筋2-8-5です。」
これを聞いた女性が、大阪中央区のゼンリンの住宅地図を持ってきた。
いささか古いゼンリンの住宅地図であった。
事務の女性も地図は古いことから、店名が変わっているかも知れませんと云いながら、心斎橋筋2丁目の部分の地図を開いてくれた。
3人が、住宅地図をのぞき込んだ。
号地番はあった。
しかし、その号地番には、心斎橋筋通りに面して、上下に2軒の建物が建っているようであった。
上下どちらの建物の土地が、地価公示地なのか分からない。
「標準地の選定調書があるでしょう。
それを見れば、店舗の名前が書いてあるハズです。そうすれば、上下どちらの土地が地価公示地か分かります。
選定調書を調べて頂けませんか。」
と私は、お願いした。
こうして大阪中央5−23の場所がわかった。
「有り難うございました。
目的の地価公示地が分かって助かりました。
今迄に上昇率1位の公示地は何処かと場所を教えてくれと尋ねられたことはありませんか。」
「ありませんでした。
先生が初めてです。」
一所懸命に、親切に協力してくれた二人の女性に、感謝の言葉を述べて、協会を後にした。
心斎橋筋通りにある地価上昇率トップの地価公示地は、どんな土地なのか見に行った。
地下鉄御堂筋線の心斎橋駅で下車し、アーケードが架かる心斎橋筋通り商店街を南に向かう。
幅員6mの道路に小売店舗が、両側とも空家、空地無く、びっしりと建て込み連坦している。
大丸百貨店は建替で閉店していると思ったが、全館が閉店しているのではなさそうであった。心斎橋筋通りに面する店舗部分は、営業しているようであった。
通りの行き交う人は、とにかく多い。
人並みが途切れることは無い。
聞こえる言葉からすると、中国人観光客がほとんどである。
人の多いのに比して、道路が狭すぎる。追い抜くのも困難である一方、対面から人が来るため、それを避け無ければならない。
自分の歩行ペースで進むことが出来ない。
ゼンリンの住宅地図で目印にしていた「コクミン」という名の薬局の看板が見えてきた。
公示地は、その南隣である。
公示地の前に来た。
公示地の建物は、改築の工事中であり、道路側は建築用のフェンスでふさがれていた。
しばらく公示地の前に立ち、行き交う人々を眺めていた。
切れ目無くおびただしいと云う位の人々が通る。南に向かう人、北に行く人のいずれの方向に行く人も、大半が中国人の団体の観光客である。店内に入っている観光客もいる。
東京銀座中央通りにも中国人の観光客は多いが、心斎橋筋通りは、幅員6mの道路であるためか、余計中国人観光客で混雑しているごとく見える。
中国人の観光客でごった返している商店街に、地価上昇率日本一の地価公示地はあると分かった。
下記添付の写真が、その地価上昇率日本一の地価公示地の前の人通りである。写真に見える「コクミン」の看板の先の灰色の建物が、公示地の上に建つ建物である。
鑑定コラム1489)「大型連休の中日の平日に大阪に」
鑑定コラム1467)「国交省は何故地価上昇トップ土地の写真を載せないのか」
鑑定コラム1491)「心斎橋の店舗賃料の上昇が激しい」
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