○鑑定コラム

2324)　恵庭駅距離と地価

１．駅距離と地価の関係について

　2021年9月30日発行の拙著『「考論」不動産鑑定評価』(プログレス)のP74の「地価は駅距離に比例する」の節において、駅距離と地価の関係について、次のごとく記している。少し長いが以下に転載する。

　「土地価格は経済中心地を頂点にして、その中心地より遠ざかるにつれて逓減する傾向がある。この価格現象は経済地理学者によっても指摘されている。

　経済中心地は地域を大きくとった場合、それが東京であったり、東京全体で考えた場合はそれが皇居であったりする。

　皇居は経済の中心地ではなく東京駅が中心地であると考える人がいるかもしれないが、東京駅を経済の中心地のごとく見せかけているのは、皇居の存在が東京駅の後にあるからである。東京駅は皇居の玄関口であるに過ぎなく、皇居が中心地である。

　地域を更に細分化していくと、東京の西の方向は新宿駅、渋谷駅という具合にターミナル駅が方向地域の中心となる。

　そして日常生活圏という小さい地域になると、最寄駅が経済中心地となる場合が多い。

　駅以外には商業地の核となる店舗が中心となる場合がある。商店街の四辻にある銀行とか百貨店等である。その他、お城とかお寺が中心になっている場合がある。

　多くの地域の土地価格現象を調査・分析していると、ほぼ間違いなく経済中心地(駅が多い)を頂点にして、直線的に中心地距離に比例して土地価格は逓減している。」

２．恵庭駅距離と住宅地地価の関係

�@　恵庭駅勢圏の住宅地の地価公示価格

　国土交通省が毎年3月中旬に発表する各年1月1日時点の地価公示価格がある。

　恵庭市にある恵庭駅勢圏の令和3年1月1日時点の住宅地の地価公示価格は下記である。

公示地番号	所在	価格　円/�u	恵庭駅距離　m
恵庭−１	恵庭市住吉町4-6-3	27800	800
恵庭−２	恵庭市駒場2-7-2	21500	1700
恵庭−３	恵庭市西口9街区9	32500	300
恵庭−４	恵庭市幸町3-3-11	18500	2800
恵庭−６	恵庭市中島町2-8-8	24000	1400
恵庭−８	恵庭市漁町330-5	22700	1500
恵庭−１２	恵庭市白樺町1-10-13	18200	2200
恵庭−１３	恵庭市和光町5-19-8	16800	1900
恵庭−１７	恵庭市黄金北2-7-10	30600	700
恵庭−１８	恵庭市黄金南2-21-19	36200	850

�A　グラフ

　縦軸に価格、横軸に恵庭駅距離をとって、上記恵庭駅勢圏の地価公示価格をグラフに落とすと、下記である。








　グラフに図示した点にバラつきがあるが、右下がりに下がっている。つまり恵庭駅より遠ざかるに連れて、土地価格が安くなっていることが分かる。

　　　　　Ｙ :　公示地価格　円/�u
　　　　　Ｘ :　恵庭駅距離　m

として、ＸＹの間には、

　　　　　Ｙ＝a＋bＸ

          Ｙ＝35,515.18−7.51Ｘ
              相関係数 0.871

　　　　　Ｙ＝35,515.18−7.51×500
            ＝35,515.18−3755
            ＝31,760.18

                         31,761.18円
      500mの価格評点＝──────── ×100 ＝91.361≒91            
                         34,764.18円