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2361) 銀座駅乗降客数と地価公示中央5-22の価格

 鑑定コラム2360)で、銀座駅乗降客数と銀座駅至近にある2つの百貨店の売上高の関係を分析した。

 両者の間には非常に密接な関係があると分析されて分かった。

 では、土地価格と銀座駅乗降客との関係はどうであろうか。

 銀座駅至近、銀座中央通りに面して地価公示地中央5-22がある。日本一の土地価格の高い地価公示地である。

 所在地は、東京都中央区銀座4丁目5番6号(住居表示)である。具体的には山野楽器店のビルの土地である。

 この土地の令和3年(2021年)1月1日時点の1u当り価格は、5360万円である。

 東京メトロが発表している乗降客数は年度の乗降客数であり、2020年度の一日当り人数は、149,432人である。

 2020年度は、2020年4月〜2021年3月の期間を云う。2021年1月1日は2020年度内にある。

 このことから2021年1月1日の地価公示価格は、2020年度の価格として使用出来る。

 銀座乗降客数は2020年度、地価公示価格は2021年の価格を使用するとして、年度の駅乗客数と、地価公示価格を対比すると、下記である。

                         乗降客数             地価公示中央5-22
      2015年度   245,208人            4010万円(2016年1月)
      2016年度   251,459人            5050万円(2017年1月)
      2017年度   266,574人            5550万円(2018年1月)
      2018年度   265,325人            5720万円(2019年1月)
           2019年度   257,440人             5770万円(2020年1月)
           2020年度      149,432人             5360万円(2021年1月)
 左縦軸に地下鉄銀座駅一日当り乗降客数を、右縦軸に地価公示中央5-22(万円/u)を取って、グラフ対比すると下図である。




銀座駅乗降客数と地価公示中央5-22




 上図から両者の間には、大局的には、乗降客数が増加している時には、土地価格は上昇しており、乗降客が減少している時には地価は下落の傾向が認められるが、その増加・上昇、減少・下落率が同じ程度にあるとは云いがたい。

 乗降客数が▲42%減少したから、地価が▲42%近く下落しているかというと、そういう関係には無い。このことから相関はあるが、相関度は高く無いと云える。

 とはいえ、銀座駅乗降客数と地価との間には、大局的には相関関係はあるから、2022年3月20日頃に発表される令和4年(2022年)1月1日の地価公示中央5-22の価格は下落することになるであろう。


  鑑定コラム2360)「銀座の百貨店の売上高は銀座駅乗降客数に比例する」

  鑑定コラム571)「銀座・渋谷・新宿・六本木のメトロ乗降客が減っている」


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