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京都新聞ウエブ(2022年3月8日 6:00)が、京都市民が市財政が厳しいことから、観光客の入館料で潤っているお寺の固定資産に課税せょという要望が多く寄せられているという記事をネットに載せていた。
宗教法人の所有する固定資産への課税は無理であるが、京都市が市財政で困っているのであれば、市有地を売却しているのでは無かろうかと推測し、京都市のホームページを訪れて見た。
京都市は市有地を売却していた。
京都市がホームページに、令和4年2月16日付として『令和3年度 市有地売却に係る一般競争入札の結果について 』発表していた。
(https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000293458.html)
8件の市有地の入札売却を報告している。8件のうち1件は応募者が無く、売却されていない。
市有地等の公有地の売却は、公開入札が原則である。そして最高価格を入札した人が落札ということになる。
売却する場合、どれ程の金額でならば売却すると云うことの公開も必要で、売却予定価格とか、最低売却価格を同時に発表している。
その価格決定は、役所が勝手に決めることはしなく、専門家である不動産鑑定士に評価を依頼して、その評価額を目安にして売却予定価格を決定している。恐らく京都市内に事務所を構える不動産鑑定士に評価依頼をしているのでは無かろうか。
そして公有地を売却する場合には、原則として、売却する前に議会に諮り、議会の承認を得ない限り売却することは出来ない。
それは地方自治法237条2項に決められている。
地方自治法237条2項は次のごとく規定する。
「第二百三十八条の四第一項の規定の適用がある場合を除き、普通地方公共団体の財産は、条例又は議会の議決による場合でなければ、これを交換し、出資の目的とし、若しくは支払手段として使用し、又は適正な対価なくしてこれを譲渡し、若しくは貸し付けてはならない。」
と規定する。
東京都も都有地の入札売却結果をホームページに発表している。
そのことは京都市と同じであるが、京都市の場合、入札した人々の各入札価格がホームページに公開されている。東京都はそこまでは行っていない。 落札最高額の表示までである。
この点で云えば、京都市の情報公開はフェアであり、優れている。
京都市の『令和3年度 市有地売却に係る一般競争入札の結果について』の物件の入札応募価格を見ていて、思った。
「入札予定価格は、不動産鑑定士が必ず鑑定評価している価格である。その価格は、高からず、低からずの市場価格を反映した適正な価格であるハズである。入札応募した価格は高いのもあれば安い価格もある。それは当該土地を購入したい人が表明した市場性を反映した価格である。
とすると、応募データ数が多い場合の応募価格の平均は、予定価格と一致するハズである。データの少ない現実では一致しないかもしれないが、近い価格になるはずであり、ならなければおかしい。」
と云う考えが浮かび、その仮説が立証出来るか、仮説が間違っているか調べてみょうと思った。
予定価格、入札平均価格もいずれも単価円/uに換算して検討する。
予定価格の単価円/uは、予定価格÷面積で求める。
入札単価円/uは、入札価格÷面積である。入札単価平均はそれ等単価の平均である。
京都市の8件の入札案件は下記である。入札最高額が落札額である。6号は入札者なしで、省略。
|
区分
|
所在
|
面積 u
|
予定価格 円
|
u単価円
|
入札額 円
|
入札単価 円/u
|
|
1号
|
北区紫竹下緑町
|
1675.74
|
479000000
|
285844
|
645000000
|
384905
|
|
|
|
|
|
|
590000000
|
352083
|
|
|
|
|
|
|
538000000
|
321052
|
|
|
|
|
|
|
532250000
|
317621
|
|
|
|
|
|
|
515100000
|
307387
|
|
|
|
|
|
|
489009000
|
291817
|
|
|
|
|
|
|
486980000
|
290606
|
|
|
|
|
|
|
482000000
|
287634
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
319138
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2号
|
伏見区横大路千両松町
|
2896.26
|
270100000
|
93258
|
761000000
|
454128
|
|
|
|
|
|
|
350000000
|
208863
|
|
|
|
|
|
|
290000000
|
173058
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
278683
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3号
|
伏見区下鳥羽広長町
|
1882.98
|
214100000
|
113703
|
577700000
|
306801
|
|
|
|
|
|
|
285220000
|
151473
|
|
|
|
|
|
|
255100000
|
135477
|
|
|
|
|
|
|
221680000
|
117728
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
177870
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4号
|
伏見区深草直違端5丁目他
|
761.54
|
133300000
|
175040
|
172770000
|
226869
|
|
|
|
|
|
|
158880000
|
208630
|
|
|
|
|
|
|
146000000
|
191717
|
|
|
|
|
|
|
141360000
|
185624
|
|
|
|
|
|
|
133100100
|
174778
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
197524
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5号
|
南区吉祥院石原東之口
|
6930.31
|
1080000000
|
155837
|
1350000000
|
194796
|
|
|
|
|
|
|
1270000000
|
183253
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
189025
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7号
|
左京区岩倉南三宅町
|
3308.59
|
398300000
|
120384
|
612200000
|
185034
|
|
|
|
|
|
|
601590000
|
181827
|
|
|
|
|
|
|
523399999
|
158194
|
|
|
|
|
|
|
510500000
|
154295
|
|
|
|
|
|
|
505550000
|
152799
|
|
|
|
|
|
|
482100000
|
145712
|
|
|
|
|
|
|
443000000
|
133894
|
|
|
|
|
|
|
442200000
|
133652
|
|
|
|
|
|
|
410344400
|
124024
|
|
|
|
|
|
|
399000000
|
120595
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
149003
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8号
|
伏見区深草紺屋町
|
329.34
|
71800000
|
218012
|
93300000
|
283294
|
|
|
|
|
|
|
92000000
|
279347
|
|
|
|
|
|
|
77800000
|
236230
|
|
|
|
|
|
|
72800000
|
221048
|
|
|
|
|
|
|
平均
|
254980
|
各入札物件の予定価格と入札応募平均価格の単価をまとめると、下記である。
|
|
|
予定価格 円/u
|
入札平均価格 円/u
|
|
1
|
1号
|
285844
|
319138
|
|
2
|
2号
|
93258
|
278683
|
|
3
|
3号
|
113703
|
177870
|
|
4
|
4号
|
175040
|
197524
|
|
5
|
5号
|
155837
|
189025
|
|
6
|
7号
|
120384
|
149003
|
|
7
|
8号
|
218012
|
254980
|
入札平均価格を縦軸に、予定価格を横軸に取って、図にプロットすると、下図である。
入札平均価格をＹ、予定価格をＸとして、ＸＹの関係式を求めると、
Ｙ＝132822.7＋0.547Ｘ
相関係数＝0.605
である。
相関係数が低すぎる。
「おかしいな。どうしてなのか。私の仮説は間違っているのか。」
と思いながら、グラフ図を見ていた。
1つのデータのみ飛び抜けて回帰式よりかけ離れている。2号のデータである。予定価格が92,258円/uに対して、入札平均価格は278,683円/uである。
278,683円
─────── ＝ 3.0倍
92,258円
入札平均価格が、予定価格の3.0倍である。この倍率はおかしい。あり得ない価格関係である。予定価格も安すぎるし、入札平均価格も高すぎておかしい。
予定価格が果たして適正な価格なのか。落札価格が高すぎるのでは無いのかと云う疑問が湧いてきた。
そうした疑問のあるデータは入れるべきでは無いと思い排除して、再計算する事にした。データは2号を排除した下記とする。
|
|
予定価格 円/u
|
入札平均価格 円/u
|
|
1号
|
285844
|
319138
|
|
3号
|
113703
|
177870
|
|
4号
|
175040
|
197524
|
|
5号
|
155837
|
189025
|
|
7号
|
120384
|
149003
|
|
8号
|
218012
|
254980
|
先と同じく、縦軸に入札平均価格、横軸に予定価格を取って、データをプロットすると、下図である。
縦軸の入札平均価格をＹ、横軸の予定価格をＸとして、ＸＹの関係式を求めると、
Ｙ＝49376.86＋0.927Ｘ
相関係数＝0.975
である。
図に求められた上記関係式を表示すると、下図である。
相関係数は0.975と甚だ高く、予定価格と入札平均価格との間には、強い相関関係があると分析された。
仮説は立証された。
関係者からは、部外者が余計なことを云うなと叱られそうであるが、2号のデータの異常が目につく。何かあったのか。京都新聞社の記者ょ。調べて見ようという好奇心が湧かないか。
上記京都市の市有地土地売却に伴う入札応募・落札データは、もう一つのことを教えてくれるデータにもなる。
不動産鑑定評価において、事例の修正項目の1つとして、「事情補正」というものがある。
事情補正とはどういうものか。不動産鑑定評価基準は次のごとく述べる。
「取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係わる取引価格に影響していると認められるときは、適切な補正を行い」
と説明する。これが事情補正である。
特殊な事情で高い価格になっているとか、特殊な事情で安い価格になっていると認められる時には、適正な補正をして適正価格にして、取引事例比較法を行えということである。
隣接土地で併合利用すると土地利用の効用が増加すると思われる時には、少し高くても隣地土地価格を購入する。
或いは相続に伴い、相続税を支払う金が無く、止むを得ず土地を早急に安い価格でも売って税金を納付しなければならない場合の土地価格などである。
上記京都市の市有地売却の競争入札の応募平均価格は、不動産市場が形成する適正価格であると認めれば、落札価格は、その土地がどうしても取得したい為に高い値段で入札したと考えられる買い進みの価格と云える。
落札価格÷応募平均価格＝買い進み割合
の算式から、事情補正の買い進みの場合の割合程度が分析出来る。
2号データを除外して、各号の買い進み割合を求めると下記である。
落札価格円/u 応募平均価格
1号 384,805円 ÷ 319,138円 ＝ 1.206
3号 306,801円 ÷ 177,870円 ＝ 1.725
4号 226,869円 ÷ 197,524円 ＝ 1.149
5号 197,796円 ÷ 189,025円 ＝ 1.031
7号 185,034円 ÷ 149,003円 ＝ 1.242
8号 283,294円 ÷ 254,980円 ＝ 1.111
平均 1.244
標準偏差 0.247
買い進みの範囲は＋3％(1.031)〜＋73％(1.725)の範囲にある。平均は＋24.4％(1.244≒1.25)である。標準偏差は0.247である。
標準偏差1倍までの出現確率は約68％であるから、
1.244+0.247＝1.491≒1.50
買い進みの事情補正として1.50迄は許容の範囲と云える。
事情補正100/150の数値までは、許容範囲と統計数値分析からは許される。
それを超えた100/160とか100/180等の事情補正をしていたら、その説明が求められ、それに答えられる充分な合理的根拠説明が必要となろう。
事情補正の合理的説明としては、近くにある地価公示価格、基準地価格と比較して高いと判断される、或いは安いと判断されるという説明が最も良いであろう。
京都市の市有地売却に伴う応募入札価格のデータ分析から、不動産鑑定評価の事情補正の平均補正率は、100/125であり、限界補正率は100/150であることが、理論的に裏付けされて分かった。
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