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2390) 鑑定コラム2387) に追記

 晴海選手村土地不当廉売事件の一審判決の裁判官は、選手村要因を満たすのは土地建物不可分で、開発法しか無いと思い込んでいる。

 そうでは無い。その要因を反映するのは収益還元法で出来る。

 土地価格、建物価格は別々で独立して求めるものであることを知らしめる為に、鑑定コラム2387)「開発法1手法の晴海選手村土地価格鑑定を適法とした判決は不当である」の6章「選手村要因は土地価格に影響を与えない」の2節「A 土地及び建物の価格形成の実態」のイ、ロ項の次に、下記ハ項を追記する。

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 ハ、更地価格を求める場合の事例

 鑑定基準は、更地価格を求める場合の取引事例について、次の様に規程する。

 「更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例」(平成26年改正鑑定基準 国交省版P43 )

 更地価格を求める場合の取引事例比較法に採用出来る事例は、更地の取引事例と、建物及びその敷地の取引事例のうち土地価格と建物価格が配分法によって求めることが出来る事例という。

 配分法とはどういうことかと云えば、鑑定基準は次のごとく説明する。

 「(4)配分法  取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする(この方法を配分法という。)。」 (平成26年改正鑑定基準 国交省版P27)

 建物及びその敷地の取引事例で全体の取引事例価格が分かり、建物価格が分かる場合には、全体の価格から分かっている建物価格を差し引いた金額が土地の取引事例価格であるということである。

 この配分法による土地価格の求め方は、土地価格と建物価格はそれぞれ別々に価格形成されていると云うことを示している。

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  鑑定コラム2380)
「裁判には勝ったけれど… ボロが出てきた「晴海フラッグ」問題 ウチコミ・タイムズ」

  鑑定コラム2381)「オリンピック要因で土地価格は減価しない」

  鑑定コラム2382)「「不動産鑑定評価基準に則らない価格があってもよい」とする東京地裁判決に対する平澤春樹氏の意見」

  鑑定コラム2387)「開発法1手法の晴海選手村土地価格鑑定を適法とした判決は不当である」

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