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2411) 店舗賃料の評価でスライド法に消費者物価指数を使うことは妥当か

 前記鑑定コラム2410)で、事務所賃料の評価のスライド法において、消費者物価指数(家賃指数)を使用して継続賃料の一つであるスライド法の賃料を求めることの良し悪しについて述べた。

 同コラムの説明グラフを見て、なお消費者物価指数(家賃指数)を使用して求めることをする不動産鑑定士がいるとは私には思えないが。そして自分の求めたそのスライド法は適正であると主張する不動産鑑定士がいるとも思えないが。

 事務所賃料と消費者物価指数(家賃指数)の関係について述べたが、次に店舗賃料と消費者物価指数(家賃指数)の関係についても述べる。

 店舗賃料の評価においても、事務所賃料の場合と同じく消費者物価指数(家賃指数)を使用して、継続賃料のスライド法賃料を求めている鑑定書を多く目にする。

 事務所賃料の場合と全く同じで、店舗家賃と消費者物価指数(家賃指数)との間に相関関係があるのかについて全く無頓着で使用しているのでは無かろうか。

 店舗賃料と消費者物価指数(家賃指数)の間に相関関係があるのか検討してみる。

 店舗家賃の具体的賃料データを系統的に発表している企業はなかなか無い。

 一般社団法人日本ショッピングセンター協会が、毎年会員の賃料・共益費を調査して『SC賃料・共益費』を発表している。

 その発表数値の中の、中心地域物販賃料の賃料を採用する。

 中心地域とは、大都市、中都市A・B・C、小都市A・Bの中心地域を云い、そこにあるショッピングセンターの物販店舗の平均賃料である。坪当り円である。

 一覧表では、消費者物価指数との関係上、各年6月となっているが、日本ショッピングセンター協会が発表した各年の賃料である。

 消費者物価指数は各年6月の指数を採用する。総務省統計局発表の東京23区の消費者物価指数の中の家賃指数とする。

 データ一覧は、下記である。


年月 日本SC協会中心地域物販賃料 円/坪 東京23区消費者物価指数・家賃 2015年=100
2000年6月 29259 104.9
2001年6月 25857 104.9
2002年6月 25927 104.1
2003年6月 27253 103.6
2004年6月 27582 103
2005年6月 29100 103.2
2006年6月 30179 103.5
2007年6月 32281 103.5
2008年6月 33948 104.1
2009年6月 29308 103.3
2010年6月 31742 102.3
2011年6月 31805 102.2
2012年6月 30623 101.4
2013年6月 29872 100.9
2014年6月 30289 100.4
2015年6月 29460 99.8
2016年6月 37145 99.7
2017年6月 33413 99.3
2018年6月 38046 99.3
2019年6月 32402 99.9
2020年6月 33085 100
2021年6月 26426 100


 上記データを、左側縦軸に店舗賃料(円/坪)、右側縦軸に消費者物価指数・家賃(2015年=100)を取って図示したグラフが下図である。




店舗賃料と消費者物価指数




 上図を見て、店舗賃料と消費者物価指数(家賃指数)との間に強い相関関係があると読み取れるであろうか。

 店舗賃料の2008年の山は、不動産ファンドバブルによる賃簿賃料の上昇である。リーマン・ブラザーズの倒産で一気に不景気に成り店舗賃料は下落した。

 店舗賃料の2016年〜2018年の山は、リートバブルによる好景気による賃料の上昇である。

 上図から次のことが云える。

@ 2000年〜2021年の間

                    2000年a          2021年b       変動率b/a
        店舗賃料         29,259円           26,426円          0.903
        家賃指数          104.9              100.0            0.953
 店舗賃料は▲9.3%下落しているのに、家賃指数は▲4.7%下落している。

 両者の結果を見ると相関関係があるごとく見えるが、その間の経緯を見ると相関関係は弱い。

A 変動巾
                          最低a      最高b        高低倍率b/a
    店舗賃料        25,857円          38,046円          1.471
    家賃指数           99.3              104.9          1.056
 店舗家賃の変動巾は、低値に対して47.1%の巾がある。

 家賃指数の変動巾は、低値に対して5.6%の巾である。

 変動巾の率が違い過ぎる。

 最低値、最高値をつける時期が、両者の間に同時性が全く無い。

B 変動時期の違い、変動率の違い

   店舗賃料は、2001年の25,857円/坪から2008年には33,948円/坪に値上がりしている。不動産ファンドバブルの上昇である。変動率は、
      33,948円
          ──────  = 1.312                                   
           25,857円
31.2%値上がりしている。

 家賃指数の同じ期間を見ると、2001年6月は104.9、2008年6月は104.1である。

 変動率は、
       104.1
          ───────   = 0.992                               
        104.9
▲0.8%値下がりしている。

C リートバブルの家賃上昇が消費者物価指数には反映されていない  店舗賃料はリートバブルを反映して2016年37,145円/坪、2018年38,046円/坪であるが、消費者物価指数はこの要因が全く反映されず、指数は99.7、99.3である。

 上記@ABCの両者の関係を見て、変動が似かよっているから、スライド法の尺度として採用すべきであると云えるであろうか。

D 相関図

 店舗賃料と消費者物価指数との間に相関関係があるか否かは、相関図を見ればより良く分かる。

 縦軸にSC店舗賃料、横軸に消費者物価指数・家賃を取り、上記データをプロットすると、はっきりと相関関係の程度の有無が分かる。

 SC店舗賃料と消費者物価指数・家賃のプロットの点は、散在し、傾向がはっきりと認められる散布図で無い。両者の間に強い相関関係があるとは認められない。




SC店舗賃料と消費者物価指数・家賃回帰図




 店舗賃料評価のスライド法の尺度として、消費者物価指数(家賃指数)を採用しない方が良い。


  鑑定コラム2410)「事務所賃料の評価でスライド法に消費者物価指数を使うことは妥当か」

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