○鑑定コラム

2627)　地価公示価格Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課の金額は同一にせょ

１．同一価格時点の同一土地の土地公租公課は同額である

　そろそろ来年2024年1月1日時点の地価公示価格の鑑定作業が始まる頃である。

　地価公示価格は、2人の不動産鑑定士が同じ土地を1月1日時点の土地価格を評価することになっている。

　県庁所在地等大きな市の商業地の公示地は、比準価格の他に収益価格を求めて２つの価格より求めている。収益価格に変わって開発法価格の場合もあるが、その地点の場合は、この話は外す。

　収益還元法の価格は、賃料総収入の外に必要諸経費を求める必要性がある。

　その必要諸経費の中に、土地の公租公課がある。土地の公租公課とは、土地の固定資産税、都市計画税である。

　同一土地の1月1日時点と云う同一時点の土地価格を求める訳であるから、２人の不動産鑑定士(Ａ鑑定、Ｂ鑑定と呼ぶ)が評価するとしても、土地の公租公課が異なる筈がない。同額であり、そうでなければならない。

　それが何故か土地公租公課の金額が異なっている地価公示価格のＡ鑑定、Ｂ鑑定がある。

　地価公示価格の打合せ等で集まって会合を開くことがあろうが、収益還元法においての土地公租公課に関しては、同額にすることという指示はなされないのか。

　Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課が異なる鑑定評価が行われることは、私にはさっぱり分からないし、理解出来ない。

　何度でも云う。同一価格時点の同一土地の土地公租公課は同額である。

　異なると云う鑑定評価を続けていると、その鑑定評価の信頼性は確実に無くなる。

２．過去３回の警告

　今迄に、地価公示価格の土地公租公課を同額にせょと、過去3回鑑定コラムで警告している。

　その内容を記すと、下記である。

�@　１回目

　１回目は、2022年1月13日アップの鑑定コラム2345)「公示地の土地公租公課は評価する人に拠って違うのか」である。

　下記のごとくのことを記している。

　「最近、同じ公示地の同一時点の地価公示価格の相鑑の鑑定書で、土地の公租公課が倍近くも違う公示鑑定書に遭遇した。

　その金額は記述ミスであろうと思いたいが、令和4年の地価公示鑑定書にはその様なミスが無いように、充分見直して提出して欲しい。」

�A　２回目

　２回目は、2022年12月5日アップの鑑定コラム2510)「地価公示価格鑑定書の土地公租公課がＡ・Ｂ鑑定書で違うのはおかしい」である。

　下記のごとくのことを記している。

　「任意で地域を選んで調べてみたが、Ａ・Ｂ鑑定書の土地公租公課が違うのが余りにも多くて、あきれてしまい、途中で止めた。

　各地域には地価公示価格評価の幹事がいるはずであるが、その幹事は一体何をしているのか。

　日本不動産鑑定士協会連合会は一体何をしているのか。協会会長、担当委員会会長及び委員は何をしているのか。

　国土交通省の地価調査課は何をしているのか。情報が入っていないのか。全く情報収集をしていないのか。

　土地鑑定委員会の委員である不動産鑑定士は何をしているのか。国交省地価調査課に情報を全く入れていないのか。

　同じ土地の公示地を評価するのに、土地の固定資産税・都市計画税は異なっていても良いと考えているのか。」

�B　３回目

　３回目は、2023年1月4日アップの鑑定コラム2529)「地価公示価格評価担当の不動産鑑定士に２つのお願」である。

　下記のごとくのことを記している。

　「建物価格、必要諸経費の内、土地の公租公課以外は、不動産鑑定士の判断ですから、Ａ鑑定、Ｂ鑑定で数値が違っても良いです。

　必要諸経費の中で１つだけ違ってはいけない金額があります。

　それは土地の公租公課(固定資産税・都市計画税)です。

　同じ価格時点で同じ土地を評価するのに、Ａ鑑定、Ｂ鑑定で土地の公租公課の金額が違う筈がありません。違っても良いという反論、理論は通りません。」

３．2023年地価公示の都道府県の最高地価のＡ・Ｂ鑑定の土地公租公課

　鑑定コラムで過去3回地価公示価格のＡ・Ｂ鑑定の土地公租公課は同じであるという警告メッセージをだしたが、どれ程、私のメッセージが伝わっているか、都道府県の最高地価の地価公示価格で調べる事にした。

　都道府県の最高地価の地価公示価格を担当する不動産鑑定士は、その都道府県の幹部クラスもしくはベテランの不動産鑑定士であろう。業界においてそれなりの影響力を持つ不動産鑑定士であろう。

　(札幌中央5-1)　
            Ａ鑑定    63,060,400円
            Ｂ鑑定    73,570,500円


　(名古屋中村5-2)　
            Ａ鑑定    1,052,540,600円
            Ｂ鑑定    1,315,675,900円


　(福岡中央5-9)　
            Ａ鑑定    706,146,000円
            Ｂ鑑定    795,181,800円