少し不動産鑑定から離れた記事が多かったことから、不動産鑑定の実証性という本来の内容の記事に戻る。
住宅地の土地面積は、大規模造成住宅地の場合には、ほぼ同じ面積で区画割りされているが、一般戸建住宅地にあっては千差万別である。
地積による土地価格修正を、どの程度行ったら良いか頭を痛めることが多い。
絶版になっている拙著『賃料<家賃>評価の実際』(清文社 2001年)のp40〜45に、その土地価格修正率について記載してある。
それを要約加筆して述べる。
接近条件、道路条件等、地積を除く他の要因が同じで、地積のみ165u、300u、1,500uと違う3つの住宅地があるとすると、その3つの画地の土地単価はそれぞれ異なる。
それは、165uの土地なら購入出来るが、300uの土地は総額からいって購入能力はないし、1,500uの土地は必要ないというごとく、購入能力の要因と購入者層の違いに原因する。
1,500uの土地の場合、その土地を個人が購入する要素は殆どない。
戸建建売住宅販売を業とする建売業者とか、マンション業者が主たる購入者となり、165uの個人を市場購入者とする不動産市場とは異なる不動産市場で価格は形成される。
建売業者とか、マンション業者が土地購入者となると、そこには企業の事業としての利潤の概念が入り、土地価格は事業の仕入価格的発想で考えられる。
加えて、戸建住宅を建てるために1,500uの土地を165uの土地に細分化するには、道路の築造が生じ、1,500u全てを宅地として利用することが出来なくなる。20％程度の道路敷地提供の土地が生じている。
その道路提供面積相当は、土地単価を安く買わないと事業採算が合わなくなる。
こうしたことから、地積が大きくなると、その土地単価は安くならざるを得なくなる。
Ｘ 面積 u
Ｙ 面積要因修正率（165〜200uの標準画地の価格を100と
おいた場合の修正率)
面積 面積要因増減率
〜 200u 0
〜 300u −5
〜 500u −7
〜 700u −10
〜 1,000u −13
〜 1,500u −16
〜 2,000u −18
〜 3,000u −20
3,000u超 −22