鑑定コラム

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1173）Jリート業界　我が世の春

　日銀発表の2013年(平成25年)1月～12月の1年間の不動産業への国内銀行の新規貸出額は、9.548兆円であった。

　このことについては、鑑定コラム1172)「リートバブルに向かって　9.5兆円の貸出」で述べた。

　この9.5兆円の金額はどこに流れているか。

　不動産業に貸し出された金額の多くは、Jリートに流れていると分析し、「リートバブルだ」というコラム記事(鑑定コラム1141)を書いた。

　その記事は2013年9月までのデータによったものであった。
　2013年9月以降、10月、11月、12月のJリートの不動産取得額はどれ程であるか。

　一般社団法人不動産証券化協会の発表によると、下記である。

            年月       　　  件数          取得金額百万円


　　　　　2013年10月   　     47　　　　 　　 251,442
　　　　　2013年11月   　     38　　　　 　　 243,052
　　　　　2013年12月   　     31　　　　 　　 142,884
              計                              637,378(6373億円)

である。

　2013年1月～12月のJリートのリート物件取得件数、取得額を記すと、下記である。

            年月       　　  件数          取得金額百万円


　　　　　2013年01月   　     34　　　　 　　 255,811
　　　　　2013年02月   　     94　　　　 　　 430,237
　　　　　2013年03月   　     44　　　　 　　 175,138
　　　　　2013年04月   　     18　　　　 　　 146,224
　　　　　2013年05月   　     30　　　　 　 　 56,739
　　　　　2013年06月   　     71　　　　 　　 342,417
　　　　　2013年07月   　     18　　　　 　　  71,227
　　　　　2013年08月   　     69　　　　 　　 126,926
　　　　　2013年09月   　     27　　　　  　　 52,596
　　　　　2013年10月   　     47　　　　 　　 251,442
　　　　　2013年11月   　     38　　　　 　　 243,050
　　　　　2013年12月   　     31　　　　 　　 142,884
            計               521            2,294,691(2.294兆円)

　2013年1年間のJリートが取得したリート物件は、521件で、金額は2.294兆円である。

　Jリートの2.294兆円(売却で得た収入、増資による収入もあるが、それらを無視することとする)の不動産業新規貸出額に占める割合は、

　　　　　　　　　　　2.294　　
                   ─────　 ＝　0.240                            
                      9.548

24.0%である。

　2013年9月直前1年間では21%であった。
　3ヶ月経過しただけで、3ポイント増加している。

　金額では、10月、11月、12月の3ヶ月で、6,373億円の金額が投入された。

　Jリートに金が奔流のごとく流れ込んでいる。

　過去のJリートの不動産取得額等は、下記である。

            年         　　  件数          取得金額百万円


　　　　　2010年      　　    86　　　　　　　545,106
　　　　　2011年       　　  168　　　　　　　714,408
　　　　　2012年    　　     211　　　　　　　806,496
　　　　　2013年  　　　　   521　　　　　　2,294,691(2.294兆円)

　2013年は、2012年に比し、

                     2,294,691
                  ────── ＝ 2.85                               
                      806,496

2.85倍の金額の増加である。

　金額にすれば、

              2,294,691百万円－806,496百万円＝1,488,195百万円

1年間で約1.5兆円の投下資本が、不動産のJリート業界に流れ込んだ。

　Jリート投資法人は、44法人しかない。
　無茶苦茶な金額の増加額である。

　Jリート業界は、我が世の春である。

＊＊＊＊追記　26年11月25日　Jリートの取得件数、取得金額が大幅に縮小している　鑑定コラム1280転載

　今年(2014年)の春頃だったか、Jリート投資法人を運営する会社の幹部と話す機会があった。

　その時、都心の物件が高くなりすぎて、購入を控えていると云っていた。

　その言葉が気になっていたが、Jリートについて分析する時間がなかった。

　およそ１年振りとなるが、Jリートについて分析してみる。

　Jリートが、2014年1月以降に取得しているリート物件数、取得価格が、前年より大幅に減少している。

　2014年1月～10月までに、Jリートが取得した物件数、取得価額は、Jリートの団体である一般社団法人不動産証券化協会が発表するデータによれば、件数は298件、取得金額は1.2466兆円である。下記である。

            年月       　　  件数          取得金額百万円


　　　　　2014年01月   　     11　　　　　　 　52,880
　　　　　2014年02月   　     70　　　　　　  201,932
　　　　　2014年03月   　     33　　　　　　  179,933
　　　　　2014年04月   　     40　　　　　　  155,899
　　　　　2014年05月   　     39　　　　　 　  83,548
　　　　　2014年06月   　     15　　　　　　   94,917
　　　　　2014年07月   　     26　　　　　　   67,087
　　　　　2014年08月   　     16　　　　　　   80,134
　　　　　2014年09月   　     28　　　　　　  160,811
　　　　　2014年10月   　     20　　　　　　  169,530
             計              298            1,246,671

　過去の件数等は、下記である。

 
            年       　　  　　　  件数         取得金額百万円


　　　　　2010年　　　      　　    86　　　　　　　545,106
　　　　　2011年　　　       　　  168　　　　　　　714,408
　　　　　2012年　　　    　　     211　　　　　　　806,496
　　　　　2013年　　　　　　　     521　　　　　　2,294,691
          2013年11月～2014年10月   367            1,632,605

　2013年11月から2014年10月までの直近1年の具体は、下記である。

　　　　　2013年11月   　     38　　　　 　　 243,050
　　　　　2013年12月   　     31　　　　 　　 142,884
　　　　　2014年01月   　     11　　　　　　 　52,880
　　　　　2014年02月   　     70　　　　　　  201,932
　　　　　2014年03月   　     33　　　　　　  179,933
　　　　　2014年04月   　     40　　　　　　  155,899
　　　　　2014年05月   　     39　　　　　 　  83,548
　　　　　2014年06月   　     15　　　　　　   94,917
　　　　　2014年07月   　     26　　　　　　   67,087
　　　　　2014年08月   　     16　　　　　　   80,134
　　　　　2014年09月   　     28　　　　　　  160,811
　　　　　2014年10月   　     20　　　　　　  169,530
             計              367            1,632,605

　2014年10月直近1年間は、2013年に比して、

                件数　　　　　▲30％
　　　　　　　　取得金額　    ▲29％

である。

　Jリートの取得金額の国内銀行の不動産業融資額に占める割合を分析してみる。売却で得た収入、増資による収入もあるが、それらを無視することとする。

　国内銀行の不動産業融資額は、日本銀行の発表数値を採用する。

      期間　　　　Jリート取得金額a    不動産業融資額b    割合a/b

           
  2012年10月～12月     2254億円          1兆7701          0.127
  2013年1月～3月       8611              2兆9905          0.288
  2013年4月～6月       5453              1兆8303          0.297
  2013年7月～9月       2507              2兆5785          0.097
  2013年10月～12月     6373              2兆1495          0.296
  2014年1月～3月       4347              3兆1334          0.139
  2014年4月～6月       3343              1兆8135          0.184
  2014年7月～9月       3080              2兆5410          0.121

　不動産業融資額に占めるJリートの取得金額割合が、急激に縮小している。

　2013年1月～3月のJリート取得額の不動産業融資額に占める割合は、28.8％である。

　Jリート取得額の不動産業融資額に占める割合が、20％を越える状況を見て、一年前に、鑑定コラム1141)「リートバブルだ」(2013年11月21日発表)の記事を書いたのである。

　　　　　　　　　　　　　　　鑑定コラム1280転載

　
　　鑑定コラム1172)「リートバブルに向かって　9.5兆円の貸出」

　　鑑定コラム1141)「リートバブルだ」

　　鑑定コラム1205)「不動産業新規貸出9.7兆円(2014年4月直前1年間)」

　　鑑定コラム1280)「Jリートの取得件数、取得金額が大幅に縮小している」

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