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1194)銀座店舗家賃の底は平成24年の中頃であった

 銀座の1階を除く店舗の家賃は、どの位であろうか。
 過去どういう経過をたどってきたのであろうか。

 「銀座の土地の動き」の記事を書いた時に、銀座地区を営業地盤としている不動産会社である株式会社スペーストラスト(社長 平山 仁)のホームページの記事を利用した。

 その同社のホームページには、銀座地区の店舗家賃(1階を除く)が、四半期ごとに発表されている。

 その賃料は、募集賃料ではなく、成約賃料である。

 店舗の賃料の統計データは、なかなか手に入らない。

 銀座地区の地域特性から、その賃料には飲食店関係のデータが多いであろうが、それを考慮しても、この賃料データには価値があると私は思う。

 店舗賃料の鑑定評価する時、時点修正、或いは継続賃料のスライド法の尺度の1つにするには、良いデータと思われる。

 賃料の変動率を把握するには、賃料のデータによる変動率に優るものは無い。

 銀座地区の1階を除く店舗賃料は、平成26年(2014年)1月時点では、

              坪当り  24,900円程度
である。

 (株)スペーストラスト発表の銀座店舗賃料(1階を除く) を下記に記す。


銀座店舗(1階を除く)賃料 坪円   
   
2009年01月 27280
2009年04月 26193
2009年07月 25577
2009年10月 25102
2010年01月 24997
2010年04月 24636
2010年07月 24324
2010年10月 23823
2011年01月 24225
2011年04月 23303
2011年07月 23699
2011年10月 23713
2012年01月 22375
2012年04月 23401
2012年07月 23682
2012年10月 23020
2013年01月 23034
2013年04月 23246
2013年07月 23678
2013年10月 23913
2014年01月 24892
   
   
   


 上記賃料をグラフにしたのが、下記のグラフである。


銀座店舗家賃




 2012年(平成24年)1月に坪当り22,375円を付けて、最安値と成り、その後反発して上昇するが、すぐに押し戻され下がる。

 もみ合いがしばらく続くが、2012年(平成24年)10月から上昇傾向に確実に入った。

 この状況を見ると、2012年1月〜10月の間は、銀座店舗(1階を除く)家賃は底値でもみ合いしていた。2012年の中頃が底値であったといえるであろう。

 1階の店舗家賃はどうであったのかと云えば、1階の家賃は、それ以外と較べればかなり高い水準にあるが、1階の店舗家賃が1階以外の店舗家賃と無関係に存在することはあり得なく、1階を除く階の家賃が上がれば、1階の家賃は必ず上がり、下がれば必ず下がるという相関関係は必ずある。

 そうした賃料の性質を考えれば、1階の店舗家賃も2012年の中頃が底値であったと判断出来る。

 銀座は、日本の景気に敏感に反応する街と云われる。

 景気の良いときには、人が沢山集まり潤い、不景気には人は潮が引くごとく去っていって不景気の風が吹きまくり、浮き沈みの激しい街と云われる。

 バー、クラブ、スナック等の飲食店が多く、景気の影響はそれら業種には特に敏感に影響を与える。

 東京商業地の地価は、平成24年(2012年)7月が底であった。

 銀座店舗の賃料も、平成24年中頃が底と判断された。

 東京商業地の土地価格の底値の時期と、銀座店舗賃料の底値の時期がほぼ一致している。

 一般的には家賃は、土地価格の変動から1〜2年遅れて動いてくる。中には4年程遅れる場合もある。これを賃料の遅行性という。

 銀座の店舗家賃は、東京商業地の土地価格の動きとほぼ同じ動きを示している。
 賃料の遅行性が無い。

 銀座の店舗賃料の動きを見ていれば、東京商業地の地価の動きが分かるということになる。
 これは、東京商業地の土地価格の変動の把握に利用出来そうである。

 国交省の関連研究機関の土地総研が何の理由か知らないが、商業地の土地価格の動きを把握するのに効果を出し、存在感を示していた商業地のDI値の調査を止めてしまった。

 商業地の地価の予測、動きを、今後どのようにして土地価格の監督官庁は把握するつもりか私は知らないが、銀座の店舗家賃の動きで代替出来そうだ。


  鑑定コラム1192)「銀座の土地の動き」

  鑑定コラム1193)「銀座松坂屋は銀座に戻ってこない」

  鑑定コラム1177)「商業地価のDI値調査を何故止めるのか」

  鑑定コラム1195)「銀座店舗家賃とソニービルの地価」

  鑑定コラム1351) 「銀座大通りの店舗家賃」



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