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1281)不動産業の業況が少しおかしいぞ 3  新築マンション価格

 新築分譲マンション価格について分析する。

 不動産情報会社の株式会社不動産経済研究所(東京新宿区 社長橋幸男氏)の『首都圏のマンション市場動向』によれば、東京区部の新築分譲マンションの月ごとの発売価格の平均は、下記である。

 
            年月              1戸平均価格万円     u当り万円

   2013年(平成25年)1月    5,154    79.8    2013年(平成25年)2月    5,050    79.7    2013年(平成25年)3月    5,880    88.3    2013年(平成25年)4月    5,809    83.9    2013年(平成25年)5月    5,824    87.9    2013年(平成25年)6月    5,669    85.4    2013年(平成25年)7月    5,904    86.8    2013年(平成25年)8月    5,701    81.7    2013年(平成25年)9月    5,893    87.0    2013年(平成25年)10月    5,805    86.8    2013年(平成25年)11月    5,754    85.4    2013年(平成25年)12月    6,445    92.1

 2013年1月〜11月までは、1戸当り価格5000万円台で推移して来たものが、12月になると6000万円台になる。

 u当り単価も、79万円〜87万円の間で推移していたものが、90万円になった。
 2013年12月は、特異な価格を形成した。

 2014年1月以降の価格は、下記である。

            年月              1戸平均価格万円     u当り万円

   2014年(平成26年)1月    5,289    79.5    2014年(平成26年)2月    6,381    91.7    2014年(平成26年)3月    6,186    91.7    2014年(平成26年)4月    5,752    90.0    2014年(平成26年)5月    5,850    84.3    2014年(平成26年)6月    5,701    86.4    2014年(平成26年)7月    6,244    89.7    2014年(平成26年)8月    7,181    99.0    2014年(平成26年)9月    5,837    84.2    2014年(平成26年)10月    5,338    77.7

 消費税が、2014年4月1日より5%から8%になった。

 マンションの価格のうち、建物価格の部分に消費税がかかる。
 2013年12月の価格は、駆け込み消費税の影響と思われる。

 2014年2月、3月の価格は消費税5%の価格なのか、8%の価格なのか分からない。2014年3月末日までに引渡のマンションならば、消費税5%の価格であるが。

 消費税の駆け込み需要によって、2014年4月以降は、その反動でマンション販売は落ち込むと云われていた。

 2014年4月、5月、6月の価格を見ると、事実落ち込んでいると判断できる。

 しかし2014年7月、8月の価格上昇、10月の価格を見ると、これは何と思ってしまう。

 2014年8月の数値は、

           一戸価格     7,181万円
           u単価               99万円

一戸価格、u単価は、今迄の最高価格である。

 2014年10月の数値は、

           一戸価格     5,837万円
           u単価             77.7万円

である。

 2014年10月の数値は、最高値の2014年8月の価格に比して、

           一戸価格     ▲18.7%
           u単価            ▲21.5%

のダウンである。

 価格の下落が激しすぎる。

 前掲株式会社不動産経済研究所が発表している発売1ヶ月の契約率を見ると、2014年1月以降は、下記である。

   2014年(平成26年)1月    88.0%
   2014年(平成26年)2月    84.8%
   2014年(平成26年)3月    75.2%
   2014年(平成26年)4月    81.9%
   2014年(平成26年)5月    77.5%
   2014年(平成26年)6月    77.1%
   2014年(平成26年)7月    86.5%
   2014年(平成26年)8月    72.7%
   2014年(平成26年)9月    79.1%
   2014年(平成26年)10月    71.5%

 契約率は、下がり傾向にある。
 2014年10月は71.5%で、70%に近づいている。

 2014年8月以降の激しい価格下落と発売1ヶ月の月間契約率とより検討すると、新築分譲マンションの価格は、ピークを付けたのではなかろうかと私には思われる。


  鑑定コラム1275)
「不動産業の業況が少しおかしいぞ」

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