今迄、渋谷原宿竹下通りの店舗の賃料鑑定を数回行っている。
今回改めて、現在の竹下通りの2階店舗の賃料及び2階と3階の賃料の関係を分析してみた。
1階の店舗賃料を分析したかったが、1階店舗の賃料データは、一件しかなかったことから断念し、2階の賃料の分析とした。
2階の賃料の分析したのち、2階と3階の賃料の関係を分析する。
2階の店舗賃料とはいえ、得られた賃料データは4件でしかない。
データは4件と少ないが、同じ商店街通りのなかにあって、新規募集の賃料データは、そうそう沢山あるわけでない。
4件のデータで分析する。
2015年(平成27年)3月に店舗募集しているデータで、支払賃料(坪当り万円)のデータである。
竹下通りは若い人向けの雑貨・ファツションの小売店舗が多い。
中学生・高校生を中心とした若い人に人気があり、通りはそれら若い人で埋め尽くされている。最近は外人も多くなった。
私などがスーツを着て、カバンを下げて、鑑定の現地調査などで歩いていると、甚だ場違いなところにいる思いを感じる。
店舗の賃料は、中心地から遠ざかるに従い安くなる傾向にある。
竹下通りの2階の店舗賃料もその傾向にある。
店舗賃料形成の中心は、JR山手線原宿駅である。
原宿駅には、改札口が２つある。
表参道口と竹下口である。
原宿駅のメーン改札口は、表参道口である。
距離計測の起点は、原宿駅のメーン改札口である表参道口とする。
同表参道口から、竹下通り入り口までは、北へ約200メートルの距離にある。
そこから竹下通りの商店街が始まり、東の明治通りまで伸びている。
JR山手線原宿駅表参道口距離と、竹下通り2階店舗の賃料の関係を分析する。
データは下記である。2015年3月現在の募集賃料である。
| 所在 | 面積坪 | 賃料坪万円 | 駅距離m | |
| 1 | 渋谷区神宮前１丁目 | 48.73 | 9 | 220 |
| 2 | 渋谷区神宮前１丁目 | 27.1 | 3.9 | 390 |
| 3 | 渋谷区神宮前１丁目 | 15 | 3.33 | 390 |
| 4 | 渋谷区神宮前１丁目 | 11.81 | 2.12 | 460 |
Ｙ 竹下通り2階店舗賃料、坪万円
Ｘ 原宿駅表参道口から道路距離m
とする。
Ｙ＝a＋bＸ
の線形代数の関係があるものとする。
Ｙ＝15.35−0.0295Ｘ
相関係数 0.99
200＜Ｘ＜ 460
である。
295円×100＝29,500円≒30,000円
坪当り3万円賃料が下がる。
距離m 賃料坪万円
200 9.45
250 7.98
300 6.50
350 5.03
400 3.55
450 2.08
事例A 渋谷区神宮前1丁目
原宿駅表参道口より220m
2階店舗 48.73坪 坪当り9.0万円
3階店舗 17.73坪 坪当り5.0万円
事例B 渋谷区神宮前1丁目
原宿駅表参道口より390m
2階店舗 27.10坪 坪当り3.9万円
3階店舗 16.41坪 坪当り3.0万円
事例C 渋谷区神宮前1丁目
原宿駅表参道口より460m
2階店舗 11.81坪 坪当り2.12万円
3階店舗 11.81坪 坪当り1.69万円
2階の支払賃料の評点を100とすると、3階の賃料の評点は、例えば事例Aの場合、
(50,000円/90,000円)×100≒56
である。以下同じごとく求める。
2階評点 3階評点 駅距離m
A 100 56 220
B 100 77 390
C 100 80 460
Ｙ ＝ 33.77 ＋0.104Ｘ
相関係数 0.98
の関係式が成り立つと分析される。
駅距離m 3階評点 概略評点
200 54.57 55
250 59.77 60
300 64.97 65
350 70.17 70
400 75.37 75
450 80.57 80