鑑定コラム

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1933）丸ビル賃料と日経調べ丸の内～大手町のオフイス賃料(2019年5月)

　丸ビルの2019年(平成31年)3月の賃料は、鑑定コラム1932)で坪当り61,546円と分析した。

　過去の丸ビルの分析賃料は、下記である。記載鑑定コラム番号と共に記す。

　　　　平成27年3月　　　坪当り59,000円　　鑑定コラム1380)
　　　　平成28年3月　　　坪当り62,878円　　鑑定コラム1523)
　　　　平成29年3月　　　坪当り62,242円　　鑑定コラム1643)
　　　　平成30年3月　　　坪当り60,829円　　鑑定コラム1778)
　　　　平成31年3月　　　坪当り61,546円　　鑑定コラム1932)

　丸ビルの賃料は、平成28年3月がピークである。

　地価は上昇しているのに、その上に建つビル賃料は値下がりしているという妙な現象になっている。

　日本経済新聞社が「オフイスビル賃貸料」を調査し、その調査結果を日本経済新聞に発表している。

　新築ビルと既存ビルの賃料を、地域ごとに区分して発表している。その発表は坪単価をゾーン毎に発表している。

　例えば、「丸の内～大手町」の地域にあっては、2019年5月2日発表では、

　　　　　新築　　　40
          既存　　　35～60

である。単位は千円である。つまり既存ビルの賃料は、坪当り3.5万円～6万円ということである。

　ゾーン賃料の低い賃料は地域の安値、高い賃料は地域の高値ということである。

　ゾーン賃料の低い賃料の坪当り3.5万円は、㎡当り10,588円(35,000÷3.30578＝10,588)である。

　鑑定コラム1931）で、平成31年3月時の丸の内地区のビル賃料の平均は、㎡当り11,414円と分析し、記した。

　日経調査の「オフイスビル賃貸料」の「丸の内～大手町」のゾーン賃料の低い賃料が、丸の内地区の平均ビル賃料といえそうである。日経調査の「オフイスビル賃貸料」は、的はずれの賃料では無いと云える。

　一方、その発表されている日経調査の「丸の内～大手町」のゾーン賃料のうち、ゾーン右側の高値賃料を記すと、下記である。

　　　　平成27年5月　　　坪当り55,000円　　
　　　　平成28年5月　　　坪当り55,000円　　
　　　　平成29年5月　　　坪当り60,000円　　
　　　　平成30年5月　　　坪当り60,000円　　
　　　　平成31年5月　　　坪当り60,000円

　　
　年月は、「オフイスビル賃貸料」が日本経済新聞に発表された年月である。

　丸ビルの分析賃料と日経の「丸の内～大手町」地域の最高賃料とを見比べれば、丸ビルの分析賃料は、的はずれの賃料では無いと云えるであろう。

　逆に云えば、日経調査の発表賃料は、低値、高値共に、妥当であることを論理的に証明したことになる。

　　鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」

　　鑑定コラム1523)「丸ビルの還元利回りは2.51%(28年3月)」

　　鑑定コラム1643)「丸ビルの賃料坪当り62,242円(29年3月)」

　　鑑定コラム1778)「丸ビルの賃料坪当り60,829円(30年3月)で、下がっている」

　　鑑定コラム1932)「丸ビルの賃料坪当り61,546円(31年3月)」

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