2711) 江東区・墨田区の賃貸マンションの必要諸経費率(減価償却費含む)は40％
江東区の住宅地の賃貸マンションの必要諸経費率(減価償却費含む)の賃料総収入に占める割合はどれ程かという割合の必要性が生じたので、地価公示価格の公開鑑定書のＡ鑑定(公示価格鑑定は2人の不動産鑑定士が行っており、最初の方に公開されている鑑定書)のデータを使用して分析して見た。
江東区・墨田区の住宅地の地価公示価格の鑑定書で、地積150u以上の土地で収益還元法を行っている地価公示地を捜したが、予想外に件数が多くないことに驚いた。
多くは100u以下の土地である。150u以上の案件は7件しか無かった。
地価公示価格の収益還元法は、償却前収益で行われているため、公示鑑定書の必要諸経費に減価償却費を加算しなければならない。
建物工事費及び経済的耐用年数は記載されているため、建物工事費を経済的耐用年数で除した金額を減価償却費として、償却前必要諸経費に加算して、償却後必要諸経費を求めた。
例えば、償却前必要諸経費が3,073,677円であるとする。
地価公示地の上に想定される最有効使用の賃貸マンションの工事費が、154,000,000円とする。
そして建物の経済的耐用年数が45年と記載されているとする。
その場合の減価償却費は、
154,000,000円÷45年＝3,422,222円である。
3,073,677円＋3,422,222円＝6,495,899円である。
6,495,899円÷15,936,544円＝0.408
40.8％と求められる。| 公示番号 | 所在(住居表示) | 想定建物価格(工事費) a | 建物耐用年数 b | 減価償却費 c＝a/b | 償却前必要諸経費 d | 必要諸経費 e＝c+d | 総収入 f | 必要諸経費l率 e/f |
| 江東-4 | 東陽1-33-61 | 154000000 | 45 | 3422222 | 3073677 | 6495899 | 15936544 | 0.408 |
| 江東-11 | 南砂4-18-2 | 90200000 | 50 | 1804000 | 1913777 | 3717777 | 9445055 | 0.394 |
| 江東-16 | 木場3-3-9 | 321000000 | 50 | 6420000 | 6978855 | 13398855 | 31975610 | 0.419 |
| 江東-19 | 亀戸9-25-11 | 130000000 | 50 | 2600000 | 2819960 | 5419960 | 13153326 | 0.412 |
| 江東-24 | 富岡1-18-14 | 93800000 | 45 | 2084444 | 2309222 | 4393666 | 12064100 | 0.364 |
| 墨田-3 | 亀沢4-22-21 | 290000000 | 50 | 5800000 | 5589911 | 11389911 | 27424557 | 0.415 |
| 墨田-5 | 立川2-12-9 | 133000000 | 50 | 2660000 | 2764227 | 5424227 | 13411863 | 0.404 |
| 計 | 平均 | 0.402 |
3,073,677円÷15,936,544円≒0.193である。
償却後必要諸経費率 0.402
償却前必要諸経費率 0.204