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東京オリンピック晴海選手村都有地廉売事件(以下「晴海選手村土地事件」と呼ぶ)は、最高裁に上告されていた。
最高裁事件番号は、
令和6年(行ツ)第51号
令和6年(行ヒ)第63号
である。
原告の一人である不動産鑑定士から、同事件の上告棄却の通知が最高裁から来たという連絡を受けた。
これには私は驚いた。
私は、晴海選手村土地事件は、破棄差戻となり、東京高裁で審議されるであろうし、そうならなくてはならない案件と思っていた。
まさか上告棄却、上告申立不受理になるとは予想にしていなかった。
上告棄却、上告申立不受理の理由は、下記である。
＊＊＊＊
裁判官全員一致の意見で、次のとおり決定。
第１ 主文
１ 本件上告を棄却とする。
２ 本件を上告審として受理しない。
３ 上告費用及び申立費用は上告人兼上告申立人らの負担とする。
第２ 理由
１ 上告について
民事事件について最高裁判所に上告をすることがゆるされるのは民訴法312条1項又は2項所定の場合に限られるところ、本件上告の理由は、違憲を云うが、その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって、明らかに上記各項に規程する事由に該当しない。
第３ 上告受理申立について
本件申立ての理由によれば、本件は、民訴法318条1項により受理すべきものとは認められない。
＊＊＊＊
最高裁は、晴海選手村土地事件は、民事訴訟法第312条1項、２項の規定する憲法の解釈の誤りがあるわけではないと云って、上告を棄却した。
民事訴訟法312条1項、2項とは、上告理由を規程する法律である。どういう条文であるか、下記に記す。
（上告の理由）
第312条1.上告は、判決に憲法の解釈の誤りがあることその他憲法の違反があることを理由とするときに、することができる。
2.上告は、次に掲げる事由があることを理由とするときも、することができる。ただし、第四号に掲げる事由については、第34条第2項（第59条において準用する場合を含む。）の規定による追認があったときは、この限りでない。
一 法律に従って判決裁判所を構成しなかったこと。
二 法律により判決に関与することができない裁判官が判決に関与したこと。
二の二 日本の裁判所の管轄権の専属に関する規定に違反したこと。
三 専属管轄に関する規定に違反したこと（第6条第1項各号に定める裁判所が第一審の終局判決をした場合において当該訴訟が同項の規定により他の裁判所の専属管轄に属するときを除く。）。
四 法定代理権、訴訟代理権又は代理人が訴訟行為をするのに必要な授権を欠いたこと。
五 口頭弁論の公開の規定に違反したこと。
六 判決に理由を付せず、又は理由に食違いがあること。
3.高等裁判所にする上告は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反があることを理由とするときも、することができる。
そして、最高裁は、晴海選手村土地事件には民訴法318条1項の規定による上告申立の理由がないとして、申立を受理しないという決定をした。
民訴法318条1項は、上告申立をするには、最高裁の判例違反或いは他の法令の解釈に重要な間違いがある場合に上告申立が出来るという規程である。その条文は下記である。
（上告受理の申立て）
第318条
1.上告をすべき裁判所が最高裁判所である場合には、最高裁判所は、原判決に最高裁判所の判例（これがない場合にあっては、大審院又は上告裁判所若しくは控訴裁判所である高等裁判所の判例）と相反する判断がある事件その他の法令の解釈に関する重要な事項を含むものと認められる事件について、申立てにより、決定で、上告審として事件を受理することができる。
2.前項の申立て（以下「上告受理の申立て」という。）においては、第312条第1項及び第2項に規定する事由を理由とすることができない。
3.第1項の場合において、最高裁判所は、上告受理の申立ての理由中に重要でないと認めるものがあるときは、これを排除することができる。
4.第1項の決定があった場合には、上告があったものとみなす。この場合においては、第320条の規定の適用については、上告受理の申立ての理由中前項の規定により排除されたもの以外のものを上告の理由とみなす。
5.第313条から第315条まで【第313条、第314条、第315条】及び第316条第1項の規定は、上告受理の申立てについて準用する。
最高裁は、晴海選手村土地事件の上告の棄却、上告申立の不受理を決定したが、私は、この最高裁の上告申立の不受理の決定は間違っていると判断する。
晴海選手村土地事件の控訴審判決(東京高等裁判所 令和4年(行コ)第11号 令和5年8月3日判決)は、民訴法318条1項が規程する「その他の法令の解釈に関する重要な事項を含むものと認められる」解釈を間違えた判決である。
晴海選手村土地事件控訴審判決の重要な法令解釈の間違いについて、下記に述べる。
１．控訴審判決は都市再開発法108条2項の解釈を間違えた
東京都は晴海選手村土地で、市街地再開発事業を行って、東京オリンピック選手村築造を考えた。
その市街地再開発事業は、東京都は地方公共団体で有りながら、「個人施行者」となって市街地再開発事業を始めた。
個人施行者になる事によって、都市再開発法が規程する多くの規程除外の優遇措置を受ける事が出来る。そして地方公共団体が公有地の財産処分をする場合には、議会の承認を得なければならないが、個人施行者になれば、議会の承認を得る必要は無いと解釈し、議会の承認を得ずして都有地の譲渡・処分を行った。
都市再開発法108条2項の規程は、下記である。
「108条2項
施行者が地方公共団体であるときは、施行者が第一種市街地再開発事業により取得した施設建築敷地若しくはその共有持分、施設建築物の所有を目的とする地上権、施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地の管理処分については、当該地方公共団体の財産の管理処分に関する法令の規定は、適用しない。」
都市再開発法108条2項は、「施行者が地方公共団体であるときは」とはっきりと明示してある。108条2項は市街地再開発事業の施行者は、地方公共団体の場合には108条2項によって、「当該地方公共団体の財産の管理処分に関する法令の規定は、適用しない」という規程である。
東京都は、晴海選手村土地の市街地再開発事業では、自ら「個人施行者」を選択して事業者になったのである。東京都という地方公共団体であるにも係らず、地方公共団体の施行者でなく、「個人施行者」になって事業を始めたのである。
それであるからには、108条2項の適用は無い。
控訴審判決は、この解釈を間違えた。個人施行者の東京都に、108条2項の適用があると解釈して判決した。この誤った判断は重要な法令解釈の間違いである。
２．都市再開発法108条2項の拡大解釈は許されない
控訴審判決は、P35で、下記のごとく判示する。
「原判決第３の２(3)ウ(同36頁15行目から同38頁41行目まで)において説示するとおり、再開発法108条2項の適用を地方公共団体が公共団体施行者である場合に限定する旨を定めた法令の規定は存しない上、権利変換計画においてあらかじめその管理処分の方法が定められている保留床(同法73条１項15号参照)について、財産の管理処分に関する法令の規程による制限を受けることとなれば、権利変換計画に定められたとおりの管理処分が困難となるおそれがあることは、施行者である地方公共団体が公共団体施行者であるか個人施行者であるかを問わないことからすれば、同項所定の「施行者が地方公共団体であるとき」とは、地方公共団体が公共団体施行者である場合のみならず、個人施行者である場合も含むものと解される。」
108条2項には、「施行者が地方公共団体であるとき」と明示してある。個人施行者云々の文言は何処にも書いて無い。それを、「個人施行者である場合も含むものと解される」と拡大解釈することは認められるものではない。
その様な拡大解釈を許すのでは、法律というものの必要性が無くなる。
控訴審判決の都市再開発法108条2項の拡大解釈は許されるものではない。
拡大解釈しなければ、東京都勝訴の判決にすることが出来ないと、裁判官が自ら自白したようなものであろう。
裁判官は、法の前で平等で無ければならないであろう。
最高裁の裁判官も、当然、法の前で平等であるべきでは無かろうか。
３．全員同意型の個人施行の市街地再開発事業は、事業「同意」すると云うことは、財産処分行為を行うということである
全員同意型の個人施行の市街地再開発事業は、土地所有権が等価の土地所有権で無く、建物の所有権でも良いという類のものであり、それは土地という財産の処分行為を行うことになる。
全員同意型の個人施行の市街地再開発事業は、事業参加権利者の「同意」が無ければ、権利変換等の行為が行えないことから、「同意」すると云うことは、それ等行為を行うということになる。
それ故、都有地のごとく公有地の場合には、全員同意型の個人施行の市街地再開発事業を行うことは、財産を処分することになることから、議会の同意を得るという行為が必要になる。
控訴審判決は、全員同意型の個人施行の市街地再開発事業がどういうものかの理解が全く無く、「個人施行者」の東京都が、全員同意型の個人施行者になって市街地再開発事業を行えば、都有地の譲渡・処分は議会の承認が必要無く、「個人施行者」の東京都が自由に行えると云う間違った判断をしている。これは重要な法律の間違い解釈である。
４．権利変換で所有権が移動するのであれば、都議会の承認が必要である
控訴審は、判決P36で次のごとく判示する。
「都市再開発法第110条2項に基づき、本件権利変換計画の定めるところにより、本件権利変換期日において、地権者たる東京都が本件土地の所有権を失うとともに、施行者たる東京都が新にその所有権を取得したのであるから、施行者たる東京都は本件再開発事業により本件土地を取得したものとして同法108条2項の適用を受けるものと解される。」
控訴審判決は、権利変換期日において、地権者たる東京都が本件土地の所有権を失うとともに、施行者たる東京都が新にその所有権を取得したとして、所有権の移動を判示する。
都有地の所有権の移動は、都議会の承認が必要である。
控訴審判決は、108条2項が適用されると解釈しているが、108条2項は個人施行者には適用されないことから、都有地の所有権移転するまえに、都議会の承認が必要である。控訴審は重要な法令解釈の間違いを行っている。
本件都有地の譲渡・処分には、地方自治法237条2項による都議会の承認が必要であるにもかかわらず、108条2項の適用によって、それが免除されると控訴審判決は解釈しているが、その法令解釈は間違っている。
５．控訴審判決は地方自治法237条2項違反である
控訴審は、地方公共団体の東京都が、市街地再開発事業を「個人施行者」で行えば、都有地の譲渡・処分には都議会の承認を得る必要が無いと判決しているが、「個人施行者」には、都市再開発法108条2項の適用はないことから、東京都は「個人施行者」として晴海選手村土地を市街地再開発事業の土地として扱っても、その土地の譲渡・処分には、都議会の承認が地方自治法237条2項によって必要である。
控訴審判決は、地方自治法237条2項違反の法律解釈の間違いを行っている。
６．控訴審判決は違法及び不合理な土地価格証拠による判決である
判決は、合法で適切な証拠に基づいて判断され無ければならない。
控訴審の土地価格判断の証拠となった土地価格は、東京都側の土地調査報告書によるものであるが、調査報告書は違法なものであり、適正な土地価格を反映しているものとは認めがたい。
その主なものを下記に記す。
@ 裁判所の証拠にはならないに該当する土地調査報告書を唯一の証拠としている
東京都側の土地調査報告書は、鑑定評価基準が規程する不動産鑑定書で無く、鑑定評価基準に則らない土地価格調査報告書である。
そうした価格調査の場合は、『不動産鑑定士が不動産に関する価格調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン』（以下「ガイドライン」と呼ぶ）に従って価格調査しければならない。
そのガイドラインによって価格調査するとしても、下記の場合は、ガイドラインによる調査報告書は許されず、不動産鑑定書による価格評価で無ければならない。
その場合とは、下記の条件のものである。
イ、都有地の売却の評価は調査報告書等ではダメである
対象地は都有地である。その売却を目的とする評価である。
ガイドラインは、「公有財産の使用や処分に伴うもの」は調査報告書等ではダメで、不動産鑑定書で無ければならないとなっている。
ロ、金額が大きい場合は調査報告書等ではダメである
都側調査告書の金額は129.6億円である。巨額な金額である。
ガイドラインは「その調査価格等の大きさ」が「大きな影響を与えないかどうかについて適切に判断」事項になっている。
129.6億円という金額は巨額であり、大きな影響を与えるに充分な金額である。調査報告書等でなく不動産鑑定書によるべきものである。
ハ、裁判所に証拠として提出場合は調査報告書等ではダメである
ガイドラインは、「訴訟に使用するための評価（原告又は被告が証拠として提出する価格調査、裁判所の要請により行われる価格調査）は調査報告書ではダメで、不動産鑑定書で無ければならないと規程する。
ガイドラインは、国土交通省事務次官通知のものである。法律ではないが、ほぼ法律と同様の法律効果を持つものである。
都側調査報告書は、上記イ、ロ、ハ違反のものである。法律違反のものと云って良い。
控訴審は国土交通省事務次官通知違反の土地調査報告書の土地価格を適正と判断して、判決している。
違法な証拠に基づいてなされた法律行為である判決が合法であり、適正であるという事は出来ないであろう。判決は適正であると判示するが、その判示は間違っている。
A 土地調査報告書の間違い
都側土地調査報告書には多くのの間違いがある。その幾つかを例示する。
イ、存在しえない要因を評価条件にしている
オリンピック要因を条件にした土地事例は無いことを見越して、オリンピック要因の土地取引事例を見つけることが難しいことから、土地取引事例比較法は行わないとする条件を設定する。
オリンピック要因が土地価格に影響を与える事はない。オリンピック要因が影響を与えるのは建築期間とか、建築工事費であり、それ等は建物価格に影響するものであって、土地価格には影響を与えない。
オリンピック要因が土地価格に大きく影響を与えるがごとく述べて、土地取引事例比較法は行えないと決めつけて、開発法の価格しか依頼要件を満たす手法は無いとしている。
土地取引事例比較法を行わないと条件設定しているから、周辺土地事例がどれ程高くても、それ等の土地価格はオリンピック要因を反映していないから採用出来ないと主張でき、土地価格を安くする事が出来る事になる。
ロ、開発法の手法の不当性
開発法は、不動産鑑定評価の３つの手法ではない。比較考量の手法である。
そして、開発法は、マンション分譲価格を安くし、建築工事費を高くすれば、いかようにも土地価格を求めることが出来る手法である。開発法価格が適正に求められるには、マンション分譲価格、建設費の客観的適正さが担保され無ければならないが、その担保が無い。
この手法があたかも適正な手法であるごとく主張して、適正時価の1/10以下の土地価格を算出して、その価格が適正と主張する。
ハ、地価公示価格との規準を行わない
どの様な合理的理由があるか私には分からないが、周辺の存在する地価公示価格との規準比較を行わない。
これは地価公示法違反行為であろう。
オリンピック要因を持つ地価公示価格なぞあり得ない事から、そのオリンピック要因によって土地価格が減価する事を論理的に数値で立証して、オリンピック要因を考えた地価公示価格を算出すれば規準する事は出来るのである。
それをやら無いことは、オリンピック要因の土地減価は、胡散くさい主張であると判断出来よう。
地価公示価格との規準を行わないことは、逆に言えば、オリンピック要因による土地減価はない事から行わないと云うことを自白していることになる。
ニ、開発法価格＋家賃＝土地価格という調査報告書(鑑定書)の価格
間違っている開発法より求めた土地価格に、選手村として借り上げる家賃を加算した金額を土地の鑑定評価額とする。
価格と家賃が加算されたものが鑑定評価額になるという鑑定評価なぞ無い。
法の前にあっては、誰でも等しく平等であるのに、都側調査報告書(鑑定書)と原告の鑑定書に対する最高裁、東京高裁、東京地裁の裁判官は、法の前の平等を無視するごとくの判断を示した。
その行為は、法律家として取るべき行為では無い。今一度、謙虚に、法の前にあっては平等であるという法治国家にあっては、国民が生きて行く上で最も大切な事を想い出して、それに従った判断行為をすることを願う。
最高裁の裁判官であっても法の前にあっては平等で無ければならないのに、最高裁の裁判官は東京都に屈してしまい、都市再開発法108条2項の法律解釈を避けて、逃げてしまった。
重要な法解釈間違いをしているのに、最高裁がそれを適正にしなくて、一体誰が行うのか。違法解釈をそのままにしておいて良いのか。判例として残る事になるのである。
私は、原告の一人でもない。原告の一人が不動産鑑定士の方であり、彼が苦しんでいるのを見かね、そして、ネットに流れている東京都監察委員会の回答書に誤魔化しがあると読み取れた為に、私の考えを鑑定コラムに述べたに過ぎない。
惜しむらくは、最初から都市再開発法108条2項違反で裁判を勧めて欲しかった。最高裁の108条2項の判断を仰ぎたかった。それが出来なかった事が、残念である。
さて、土地所有権の移転が登記簿で表面化した後、国税庁はどう動くことになるであろうか。
なお、都有地は都民の貴重な財産である。その都有地を具体的に管理しているのは各部局であるが、それは知事の方針に従って行わなわれているものであり、都有地を管理統括をするのは知事の職務の一つでもある。
都議会の承認を得ずに不当に低額な金額による都有地の譲渡・売却は、職務の背任になるのでは無かろうかと私には思われる。
(追記)
追記的に述べると、私が本件晴海選手村土地事件は、最高裁が破棄差戻にすると思ったのは、上記したごとく東京高裁の担当した部の控訴審の判決が、余りにもひどい内容、つまり重大な間違いが有り過ぎて、この間違いを放置して、判決として確定したならば、その判決が判例として残る事によって、社会に悪い影響を与え、激しい混乱を引きおこす控訴審判決と思ったためである。
最高裁は上告を棄却、上告申立不受理という行動をとった。間違った控訴審判決が確定し、判決として残った。
これによって、今後、私が恐れている事態が充分起こる可能性が高くなった。
晴海選手村土地事件の間違った控訴審判決を判例として使用して、地方公共団体が公有地の有効活用と称して、公有地上で第一種市街地再開発事業を、事業参加者は地方公共団体一人の個人施行者として行い、議会の承認を得る事無く、低廉な土地価格で最もらしい入札の形をとって公有地の売却を行う事が、充分予測される。売却先は、首長等の懇意の不動産業者、再開発業者である。
私の手許には、類似した市街地再開事業を利用した公有地の不当と思われる低廉譲渡・交換事例の相談が届いている。勿論著しい低額な鑑定評価額の不動産鑑定評価書も添付されて。
今後は、大びらに、晴海選手村土地控訴審の判決が利用され、地方自治法237条2項の骨抜きが公然と行われ、とんでもない事態が生じることになろう。
最高裁は、自らが法の前の平等を無視して、前記のごとくの違法行為を行う東京都を勝たせる為に、悪い判例を作ったものである。
＊＊＊＊追記 2024年4月5日 最後尾付近の「追記的に述べると、私が本件・・・・」以下追記。
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