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2850)　2025年4月晴海フラッグ板状棟マンション売価格坪当り665万円　タワー棟マンション坪当り850万円


　晴海フラッグという名称のマンション集合地域で売り出されている板状マンション及びタワー棟の価格を2024年から引き続き調べてみた。

　東京都中央区晴海5丁目の晴海フラッグの売マンションのデータは、不動産情報会社のアットホームの売り物件掲載データによる。

　2025年4月15日現在で売り出されているマンションは15物件で、板状棟4物件、タワー棟11物件である。

　タワー棟はサンビレッジの50階建てのタワー棟が売り出されたのか、その転売物件が出て来るようになった。


　板状棟マンション6件の平均売り価格は、下記である。

　　　　平均価格　201.07万円/u(坪当り665万円)
　　　　標準偏差　27.09

である。

　板状棟は前月に比し、値上がりしている。

　タワー棟マンション11件の平均売り価格は、下記である。

　　　　平均価格　257.21万円/u(坪当り850万円)
　　　　標準偏差　40.29

である。

　タワー棟も前月に比し、値上がりしている。

　2024年8月以降の板状棟の売価格と標準偏差は下記である。

                    平均価格万円     標準偏差         合計
　　　2024年08月　　　188.72    ＋     45.55     ＝  234.27万円
　　　2024年09月 　 　177.21    ＋     36.76     ＝  213.97万円
　　　2024年10月    　185.57    ＋     40.09     ＝  225.66万円
      2024年11月      184.95    ＋     37.64     ＝  222.59万円
      2024年12月      209.80    ＋     54.21     ＝  264.01万円
      2025年01月      190.37    ＋     28.45     ＝  218.82万円
      2025年02月      176.96    ＋     20.58     ＝  197.54万円
      2025年03月      187.31    ＋     19.88     ＝  207.19万円
      2025年04月      201.07    ＋     27.09     ＝  228.16万円


　「平均価格＋標準偏差1倍」の価格は、高値ゾーンの売り価格の出現率約70％の価格である。論理的な上限価格である。

　この価格での比較の方が、著しく高価格なデータによる影響を弱め、より適正な変動率求めることが出来る事から、この数値によった価格変動率を求める。 
　　                 上限価格            変動率
　　　　2024年08月　　234.27万円           -
　　　　2024年09月　　213.97万円         −8.7％
　　　　2024年10月　　225.66万円         ＋5.5％
　　　　2024年11月　　222.59万円          -1.4％
　　　　2024年12月　　264.01万円        ＋18.6％
　　　　2025年01月　　218.82万円        −17.1％
　　　　2025年02月　　197.54万円         −9.7％
　　　　2025年03月　　207.19万円          +4.9％
　　　　2025年04月　　228.16万円         +10.1％

　板状棟の価格変動をグラフ化す。と下記である。



 晴海フラッグ板状棟価格グラフ　2025年4月



　グラフで見ると分かるが、板状棟のマンション価格は2024年12月以降、下がり傾向にあったが、2025年2月から上昇傾向になった。

　2025年3月〜2025年4月の1ヶ月の平均価格では+10.1％の上昇である。

　タワー棟の平均価格等は下記である。
　　　　　　　平均　　　　　　　　　u当り257.21万円(坪当り850万円)
　　　　　　　標準偏差　　　　　　　40.29

　17階建ての板状棟マンションに比べて、50階建てのタワー棟マンションの価格は、28％(257.21万円÷201.07万円≒1.28)高い。


　物件一覧は下記である。


板状棟          
番号 マンション名 階 価格万円 専有面積u 単価万円／u
1 サンビレッジ　Ｂ棟 3 18000 79.17 227.36
2 パークビレッジ Ｃ棟 8 14280 87.43 163.33
3 パークビレッジ Ｅ棟 13 16980 83.39 203.62
4 シービレッジ Ｄ棟 15 18000 85.73 209.96
  平均       201.07
  標準偏差       27.09
  変動係数       0.13
           
           
タワー棟          
番号 マンション名 階 価格万円 専有面積u 単価万円／u
1 パークビレッジT棟 10 11800 47.74 247.17
2 パークビレッジT棟 42 13280 56.41 235.42
3 パークビレッジT棟 47 13680 56.41 242.51
4 パークビレッジT棟 15 17480 71.36 244.96
5 パークビレッジT棟 37 17800 71.45 249.13
6 パークビレッジT棟 19 17800 77.3 230.27
7 パークビレッジT棟 47 18000 71.01 253.49
8 パークビレッジT棟 37 19000 77.3 245.80
9 パークビレッジT棟 33 21500 78.82 272.77
10 サンビレッシT棟 30 31800 86.15 369.12
11 サンビレッシT棟 44 15750 66 238.64
  平均       257.21
  標準偏差       40.29
  変動係数       0.16
           
           
  アットホーム　        
  2025年4月15日        



　マンション街区名の場所は、下図である。街区5-3等の数字は、東京オリンピック晴海選手村の時の街区番号である。



6年晴海街区名



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