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336)貸ビル賃料は底値固め中か

 三菱地所のホームページ(2007年2月20日現在)によれば、同社のビル事業の全国全用途平均賃料(坪当り)と空室率の平成18年(2006年)1月〜12月の数値は、次の通りである。
 空室率はビル建替を原因とする空室率は含めない。

                        ビル賃料           空室率
     18年1月      21,422円      2.36%
     18年2月      21,539円      2.41%
     18年3月      21,711円      1.85%
     18年4月      21,680円      1.92%
     18年5月      21,575円      2.11%
     18年6月      21,401円      1.89%
     18年7月      21,499円      1.83%
     18年8月      21,435円      1.67%
     18年9月      21,421円      1.71%
     18年10月      21,579円      1.72%
     18年11月      21,570円      1.79%
     18年12月      21,668円      1.80%

 平成18年1月以前まで下がり続けていたビル賃料は、平成18年1月の坪当り21,422円を底にして上昇に転じたが、6月〜9月にかけて再び坪当り21,400円台の賃料まで下がり、10月以降は再度上昇に転じた。

 平成18年12月のビル賃料は坪当り21,668円である。

 今後再再度下落するかもしれないが、この1年間のビル賃料平均の一高一低の動きを見ていると、平成18年の1年間はビル賃料の底値固めの時期では無かったのではなかろうかと私には見える。

 都心商業地の地価は、不動産ファンド等への資金の過剰流入により、狂乱地価の状況を呈しているが、三菱地所のビル賃料平均の推移を見る限りでは、賃料にはその影響が殆ど現れていない。
 影響が現れるのは、あと少し時間がかかることと思われる。

 これは即ち、地価上昇したからと言って、家賃は即時ストレートに、地価上昇を反映しないことの実証となる現象と言えるのでは無かろうか。

 家賃、継続賃料の評価において、このことは心しておくべきことである。

 なお、三菱地所のビル賃料平均の推移を分析した鑑定コラムとして、下記の記事があります。
 この記事と上記記事を併せて読めば、ビル賃料の動きが良く分かると思います。

  鑑定コラム279)「事務所賃料の底は2006年1月か」

  鑑定コラム1500)「三菱地所の全国全用途平均賃料は坪当り24,283円(2015年)」

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