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337）経済的耐用年数とは

　建物の経済的耐用年数についての問い合わせが多い。
　『賃料<家賃>評価の実際』p226 田原(清文社　2001年　絶版)に記述している「経済的耐用年数」の文章に加筆して、経済的耐用年数に付いて述べる。

　経済的耐用年数とは、建物がその使用目的に適応して、充分に使用目的を満足できうる年数をいう。
　物理的耐用年数とは異なる。

　実務で採用している経済的耐用年数は、

　　　　　鉄骨鉄筋コンクリート造　　　　　40～47年
          鉄筋コンクリート造　　　    　　40～47年
          重量鉄骨造                      35年
　　　　　木造                            20～25年

である。税法上の耐用年数を採用する場合が多い。

　木造住宅の使用年数の統計調査では、東京都が発表している『東京都住宅白書』平成12年版P24に次の記述がある。

　「東京における住宅がどの程度の期間使用されているのかについて、『住宅・土地統計調査』の各調査年において、それ以前の5年間に滅失した住宅の建築時期から平均使用年数を算出してみると、88年(昭和63年)は「21年」、93年(平成5年)は「24年」、98年は「29年」となっている。」

　木造住宅の使用年数が、21年、24年、29年と5年ごとに調査するたびに伸びているのである。
　白書のいう「住宅の使用年数」は、鑑定評価で使用している「経済的耐用年数」とほぼ同意語と考えられる。

　このことから、今迄鑑定評価で木造住宅の経済的耐用年数を20～25年として計算していたものを、今後は30年として計算しなくてはならないことになる。

　上記経済的耐用年数は、当該建物の全経済的耐用年数である。いわば新築の建物の場合の経済的耐用年数である。

　現実には築後15年等経過している建物を評価する場合が多い。その時に問題になるのが、「経済的残存耐用年数」である。

　経済的残存耐用年数とは、全経済的耐用年数から経過年数を差し引いた残存する年数をいう。

　例えば、全経済的耐用年数が35年の重量鉄骨造のマンションの建物が有り、築後8年経過している時の場合、このマンションの建物の経済的残存耐用年数は、
　　　　　　35年－8年＝27年
27年が経済的残存耐用年数と言うことになる。

　経年による建物価格修正率は、
　　　　　　27÷35＝0.77
と言うことになる。

　頭を悩ますのは、木造住宅で改築工事などして経済的耐用年数が延びていると判断される場合である。

　25年の経済的耐用年数が過ぎて、30年経っているにもかかわらず、改築等により今後も充分使用出来、経済的価値が認められる場合である。
　そうした場合、今後何年くらいの使用に耐えうるかを判断し、その年数を経過年数に加えて、全経済的耐用年数を求めることになる。

　今後8年位の使用に充分耐え、経済的価値もあると判断された場合は、経済的残存耐用年数は8年と言うことになる。全経済的耐用年数は38年(30+8＝38)となる。

　経年による建物価格修正率は、
　　　　　　8÷(30+8)＝0.21
と言うことになる。

　建物の経済的耐用年数に関する記事として、下記の鑑定コラムがあります。

　　鑑定コラム36)東急文化会館

　　鑑定コラム111)丸ビルの土地利回り2.9％の求め方

　　鑑定コラム1）「木造３０年」

　　鑑定コラム604）「SRC造ホテルは48年しか持たない」

　建築年が異なる多くの工場建物等の平均経年を求める方法については、下記の記事があります。

　　鑑定コラム802）「WACC、CAPM、β」

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