○鑑定コラム

371）保証金の運用利回りは4％もするのか

　知り合いの弁護士から、
　「田原さん、保証金の運用利回りは何パーセントが妥当なのか。4％もするのか。」
と、電話で問い合わせがあった。

　「4％の利回り?
　その利回りは10年くらい前の話です。
　現在は1.5％程度です。
　何か問題が生じたのですか。」
と、私はその弁護士に聞いた。

　「ある不動産鑑定士の賃料の鑑定評価書が上がってきたが、それを見ると保証金の利回りが4％として、賃料が求められている。
　今の国債や定期預金の利回りは1.5％前後と思うが、不動産鑑定評価の場合、保証金の利回りは、現在の国債利回りや定期預金の利回りと関係なく4％を採用して、賃料計算されるのかということが知りたかったのです。
　田原さんの考えでは、保証金の利回りは4％と固定されているのではないのですね。
　国債の利回り、定期預金の利回り水準程度が、現在の保証金の利回りの水準と言うことですね。」

と、弁護士は確認してきた。

　「そうです。」
と、私は答えた。

　不動産鑑定で保証金の利回りは、バブル経済以前は4〜5％であった。
　バブル経済時には、6〜7％の利回りだった。
　バブル崩壊後は、急激に利回りは下がり、5％、4％、3％、2.5％、2％、1.5％と下がり、ついに1％の水準までに下がって来た。

　みずほ銀行の、2007年8月25日現在の大口1000万円以上の定期預金の利回りは、同銀行のホームページによれば、下記の通りである。

          期間1年　　　　0.4％
          期間3年　　　　0.6％
          期間5年　　　　0.75％
          期間10年　　　 0.9％

          2007年7月2日　　　　　1.885
          2007年7月31日　　　　 1.790

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