1402）築後52年の建物に新築価格の減価償却費を考える家賃の鑑定書
頭を抱える家賃鑑定書に、再々度出くわした。
継続家賃の鑑定書である。
対象建物は、築52年の建物である。
築52年の建物の家賃を求める必要諸経費の減価償却費に、対象建物の再調達原価の金額を使用して求めている。
建物本体は再調達原価の1/50の金額、設備は再調達原価の1/15の金額とし、２つの合計を減価償却費として計上している。
1/50とは、建物の経済的耐用年数は50年と云うことであろう。
とすると、対象建物は築後52年であるから、経済的耐用年数を過ぎていることになる。
つまり減価償却は終了している建物である。
その建物に、なに故に、再調達原価、即ち新築建物価格の減価償却費が必要諸経費として加算されなければならないのか。
設備も築後52年経っていることから、とうの昔に減価償却は終えている。
なに故に新築建設費の1/15の金額を、築52年の建物は、賃料の必要諸経費として負担しなければならないのか。
経済的耐用年数を過ぎている建物に、賃料の必要諸経費として、減価償却費を必要諸経費として認める根拠があるであろうか。
減価償却費とは、建物投下資本をその建物の経済的耐用年数のあいだに回収するためにあるものであろう。
経済的耐用年数が過ぎたと云うことは、建物の投下資本の回収が終わっていることを意味するのである。
加えて、経済的耐用年数が過ぎた建物賃料に、新築建物価格の減価償却費を費用として加算する根拠など無かろう。
減価償却費を除く他の項目要因の金額を一定とすると、減価償却費は、新築建築費を基礎にしてその1/50(設備は1/15)の金額であるから、新築建物も築52年の建物も必要諸経費は同じ金額ということになる。
その様なことは現実にはあり得ないであろう。
と言うことは、再調達原価の金額で減価償却費を求めることは間違っているということになる。
手許に届いた賃料鑑定書は、減価償却費について、２つの大きな間違いを犯している。
具体の例えを、下記に述べる。
築後52年の建物価格を2000万円とする。
再調達原価は10億円とする。建物本体と設備の割合を75:25とする。
減価償却費は、新築建物の場合、年間、
建物 10億円×0.75÷50＝1500万円
設備 10億円×0.25÷15＝1667万円
合計 3167万円
2000万円÷5＝400万円