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1501)東京23区住宅地価格の2年遅れで動く賃料は

 三菱地所の2015年の全国全用途の賃料は、坪当り24,283円と先の鑑定コラム1500)で説明した。

 過去の同賃料は、鑑定コラム1500)と同様な求め方で求めると、下記である。

         2001年      23,264円
                  2002年      22,858円
                  2003年      22,459円
                  2004年            21,925円
         2005年      21,726円
                  2006年      21,711円
                  2007年      22,042円
                  2008年            22,937円
                  2009年      24,098円
                  2010年      24,886円
                  2011年            24,159円
         2012年      23,581円
                  2013年      23,581円
                  2014年            23,294円
                  2015年            24,283円

 賃料は、地価の動きから遅行性があることは知られている。

 それがどれ程の遅行性かは、具体的に分析されていない。

 賃料は地価に遅行性があるならば、地価の推移を調べて比較すれば分かり、賃料の遅行性という事実の存在を立証出来ることになる。

 三菱地所の全国全用途の賃料は、三菱地所の賃貸建物の所有が全国規模の範囲にあり、かつ全用途の賃料であるため、その賃料の動きが、どの地価の動きと関係しているのか分からない。一発で結論のデータが分かれば苦労は無い。私にはその様な洞察力は無い。分析の現実はそんなものではない。

 多くの地価の動きを調べ、試行錯誤を経て、三菱地所の全国全用途の賃料の動きともっとも動きが似ている地価が分かった。

 それは、東京23区の平均住宅地価格(東京都財務局の発表している地価公示価格の23区平均価格)であった。

 東京都財務局発表の地価公示価格の23区の住宅地平均価格は、下記である。
 坪当り換算は、u当り価格に3.30578を乗じて求める。

                                u価格            坪換算価格

       2001年      454,000円    1,500,824円 2002年      453,000円 1,497,518円 2003年      443,000円 1,464,461円 2004年 438,300円 1,448,923円        2005年      440,300円 1,455,535円 2006年      454,900円 1,503,799円 2007年      517,500円 1,710,741円 2008年 579,400円 1,915,369円 2009年      530,500円 1,753,716円 2010年      492,000円 1,626,444円 2011年 487,800円 1,612,559円        2012年      484,000円 1,599,998円 2013年      478,000円 1,580,163円 2014年 504,800円 1,668,758円 2015年 518,600円 1,714,378円

 左縦軸に三菱地所全国全用途賃料をとる。右縦軸に東京23区住宅地価格をとる。

 図示すると下記である。

 23区住宅地の底、天井と、三菱地所全国全用途賃料の底、天井をグラフで見ると、両者はほぼ2年(2013年は1年)のタイムラグをもって同じ変動をしている。

 23区住宅地価格が2年(2013年は1年)早い。三菱地所全国全用途賃料は2年(2013年は1年)遅れて底、天井を付けている。



三菱全用途賃料



 (2004年の底)     
    23区住宅地価格      2004年
        三菱地所全国全用途賃料  2006年
        2年のタイムラグ

 (2008年の天井)          23区住宅地価格      2008年 三菱地所全国全用途賃料  2010年 2年のタイムラグ
 (2013年の底)          23区住宅地価格      2013年 三菱地所全国全用途賃料  2014年 1年のタイムラグ

 2013年の底のみ1年のタイムラグである。

 土地価格の動きが始まるのは、真っ先に都心の高度商業地の地価である。その動きについて行くのは、銀座等の店舗賃料、事務所賃料である。

 23区住宅地の地価の動きは、都心高度商業地の地価の動きから少し時間を置いて動き始める。

 三菱地所全国全用途の賃料は、その23区住宅地地価の動きより更に2年遅れて動いている。

 それはゆっくりと、のんびりと云える程遅く動いている。


  鑑定コラム1500)「三菱地所の全国全用途平均賃料は坪当り24,283円(2015年)」


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