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1644)丸ビルの償却後還元利回りが2%割れしそうだ

 2017年(平成29年)3月の丸ビルの償却後還元利回りは、2.0%ギリギリであり、2%割れしそうである。

 1年前の2016年(平成28年)3月の丸ビルの償却後還元利回りは、2.23%であった。

 2017年(平成29年)3月の丸ビルの償却後還元利回りは、どれ程であろうか。

 分析してみる。

 分析の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補 賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス)のP431〜469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法と同じである。

@ 丸ビルの賃料

 丸ビルの賃料は、鑑定コラム1643)「丸ビルの賃料坪当り62,242円(29年3月)」で、坪当り62,242円と求められている。

 丸ビルの賃貸面積は、22,218.95坪である。

   丸ビルの月額賃料は、

            62,242円×22,218.95坪=1,382,951,886円

である。

 年間賃料は、

            1,382,951,886円×12=16,595,422,632円

である。

C 敷金運用益

 丸ビルの敷金は、支払賃料の21ヶ月とする。

 運用利回りは0.5%とする。

 敷金運用益は、

           1,382,951,886円×21×0.005 = 145,209,948円

である。

D 丸ビルの総収入

     支払賃料       16,595,422,632円
          敷金運用益               145,209,948円
          共益費(支払賃料に含む)             0円
             計                 16,740,632,580円

E 必要諸経費

 減価償却費を経費に含めない必要諸経費率は、総収入の0.275とする。

必要諸経費は、

               16,740,632,580円×0.275=4,603,673,960円

である。

F 丸ビルの純収益(償却前)

 丸ビルの償却前純収益は、

           16,740,632,580円−4,603,673,960円 = 12,136,958,620円

121.4億円である。

G 丸ビルの建物の再調達原価

 平成14年建築の丸ビルの建築費は、581億円である。

   平成29年3月の丸ビルの再調達原価は如何ほどになるであろうか。

 平成29年3月の再調達原価は、次のごとく求める。

 国交省発表の東京の平成28年1月〜12月のRC造の建設データは、次の通りである。

      棟数     2,895棟
      延床面積   4,911,291u
      工事予定額    158,589,388万円

 上記データからu当り工事費は、

                  158,589,388万円
              ────────── = 32.29万円                    
                    4,911,291u

32.29万円である。

 丸ビルは、平成14年に建設されている。国交省発表による平成14年のRC造の東京の建築費は、

     平成14年    u当り19.67万円

である。

   平成14年から平成29年3月までの東京RC造の建築費の変動率は、

                32.29
                   ────  = 1.642                              
                     19.67

1.642である。

 丸ビルの再調達原価は、

             581億円×1.642 ≒ 954億円

954億円である。

H 丸ビルの建物の減価修正

 丸ビルの再調達原価は、954億円と求められた。

 この金額から、現在の丸ビルの建物価格を求めるための減価修正はどれ程であろうか。

 平成14年に建築した。現在までの経過年数は、

             平成29年−平成14年=15年

15年である。

 丸ビルの建物の全経済的耐用年数は50年とする。

 経済的残存耐用年数は、

                  50年−15年=35年

35年である。

 経年の現在価値率は、

                    35
                 ────   = 0.70                                
                    50

0.70である。

 次の減価修正を行う。

     中古である       0.8
          経年減価修正            0.70
          その他                  1.0

0.8×0.70×1.0≒0.56

 現在価値率は、0.576である。

I 丸ビルの建物価格

 丸ビルの建物価格は、

               954億円×0.56 ≒ 534億円

534億円である。

J 丸ビルの土地価格

 丸ビルの建っている土地は、国交省が発表する地価公示設定地であり、それは千代田5-2(千代田区丸の内2-4-1 住居表示)の当該地である。

 平成29年1月1日現在のその公示価格は、 u当り3490万円である。

 この価格をそのまま土地価格として採用してもよいが、地価公示価格は比準価格と収益価格とを勘案して求められている。

 通常は、比準価格が高く求められ、収益価格は安く求められている。

 それ故、比準価格と収益価格との均衡を考えて決定される。

 つまり、比準価格より少し安い価格が、地価公示価格として発表されている傾向がある。

 本件の地価公示価格にも、その傾向があるのでは無かろうかと私には思われる。

 公示価格の10%アップの価格修正を必要と判断する。

               3490万円÷0.9≒3878万円

 アベノミックスに伴う日本銀行の金融の超々緩和によって、市場にお金があふれているが、そのあふれている金は、株式と不動産に廻り、株価の高騰そして都心商業地の地価高騰を引き起こしている。

 この地価高騰による修正を20%アップとする。

                3878万円×1.2≒4654万円

 丸ビルの土地価格を、u当り4654万円と判断する。

 丸ビルの土地面積は、10,027uである。

              4654万円×10,027u=46,665,658万円
                                ≒4667億円

 丸ビルの土地価格は、

                    4667億円

である。

K 丸ビルの土地建物価格

 丸ビルの土地建物価格は、下記である。

            土地価格    4667億円
            建物価格     534億円  
              計      5201億円

L 丸ビルの還元利回り(償却前)

 丸ビルの純収益は、121.4億円である。

 丸ビルの土地建物価格は、5201億円である。

 還元利回りは、

             純収益料
        ─────────    = 還元利回り                        
          土地・建物の価格

の算式で求められる。

 算式に、純収益、土地・建物の価格の数値を代入すれば、丸ビルの還元利回りは求められる。

 下記である。

 丸ビルの償却前還元利回りは、

                  121.4億円
                ──────  = 0.0233                             
                   5201億円

2.33%である。

M 丸ビルの減価償却後還元利回り

 丸ビルの減価償却後還元利回りを求める。

 丸ビルの減価償却費を経費に含めない必要諸経費は、

            16,740,632,580円×0.275 = 4,603,673,960円≒46.04億円

である。

 これに建物の減価償却費を加算する。

 建物価格は、534億円である。

 残存経済的耐用年数は、35年である。

 減価償却費は、

               534億円
            ─────  ≒ 15.26億円                               
                 35

15.26億円である。

 減価償却費を含めた必要諸経費は、

              46.04億円+15.26億円=61.3億円

である。

 丸ビルの総収入は、167.41億円である。

 純収益は、


              167.41億円−61.3億円 ≒ 106.11億円

106.11億円である。

 丸ビルの土地・建物価格は、5201億円である。

 前記した還元利回りを求める算式に数値を入れれば、下記である。

                 106.11億円
               ────── =0.02040≒0.0204                       
                  5201億円

 丸ビルのの減価償却後還元利回りは、

                 2.04%

である。

N まとめ

 丸ビルの平成29年(2017年)3月の還元利回りをまとめると、下記である。

          減価償却前還元利回り      2.33%
          減価償却後還元利回り      2.04%

 丸ビルの償却後還元利回りは、2%ギリギリである。2%を切ると大変である。

 およそ23年前の平成バブル崩壊は、この償却後還元利回りが2%を切り、1%台に突入して、商業地地価の大暴落が始まった。

 丸ビルの還元利回りの分析推移をまとめて記せば、下記である。

                        償却前還元利回り       償却後還元利回り

   2015年3月 2.55% 2.28%    2016年3月 2.51% 2.23%    2017年3月 2.33% 2.04%

 丸ビルは、日本の最高のビジネス街にある最高の事務所ビルである。

 2.04%は、そのビルの平成29年3月の償却後還元利回りである。

 求められた還元利回りは、噂やアンケートによるなどと云う曖昧根拠によるものではない。客観性あるデータと論理に基づいて分析された還元利回りである。

 上記分析の還元利回りは、一つのメルクマールとして使えるのではなかろうかと私は思い、情報発信する。


  鑑定コラム1391)
「丸ビルの減価償却後還元利回り」

  鑑定コラム1522)「丸の内のビル賃料6.4%の上昇(28年3月)」

  鑑定コラム1515)「無茶高な岩手のRC造建築費 27年RC造建築工事費」

  鑑定コラム1388))「丸ビルの建物価格」

  鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」

  鑑定コラム1523)「丸ビルの還元利回りは2.51%(28年3月)」

  鑑定コラム1643)「丸ビルの賃料坪当り62,242円(29年3月)」

  鑑定コラム1392)「丸ビルの賃料、還元利回りの分析を終えて」


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