日本プライムリアルティ投資法人(東京建物、安田生命等で組織する)のリートが2002年６月に東京証券取引所に上場される。(住宅新報2002.5.31)
リート組成不動産は事務所23棟、商業施設2件である。
事務所の賃料、粗利回り等をデータより分析すると以下のごとくである。
賃料は、
月額賃料÷賃貸総面積＝賃料単価
で求める。
このデータは今後の不動産鑑定の収益還元法の貴重なデータになると思われる。
粗利回り(グロス利回り)は、
年間賃料÷取得(予定)価格＝粗利回り(グロス利回り)
で求める。
この粗利回りも不動産鑑定の価格把握のデータとして利用出来るものである。
キャッシュフローでは減価償却費を考えない。
しかしリートの配当支払能力を知るには減価償却費は無視出来ない要因であり、かつ他のリートと比較するには必要であることから、ビルの減価償却費込みの必要経費率を35％として、還元利回りを参考として計算した。
計算式は、
粗利回り×(1−0.35)＝参考還元利回り
である。
賃貸平方米当り価格とは、
取得(予定)価格÷賃貸総面積＝賃貸面積当たり価格
である。
土地建物の全体価格を賃貸面積で除した価格である。
土地価格・建物価格と区分せずリート対象の複合不動産の賃貸面積当たりの価格である。
リート対象不動産の価格の比較にはこの単価の方が使いやすい。
兼松ビルは昭和通りに面するビルで、兼松別館ビルはその背後の高速道路沿のビルである。
賃貸面積当たり価格は2,045,000円と 1,254,000円と大きく差がある。
これは主として立地を反映する土地価格の差によるものである。賃貸面積当たり価格には土地価格が反映されている。
賃貸面積当り価格の高い所は賃料もやはり高くなっており、両者には密接な相関関係があると思われる。
しかし、同一都市内にあってこのバランスが崩れているビルがある。
例えば大阪の安田生命大阪ビルと東京建物本町ビルの間にその現象が認められる。
ビル名 賃貸面積当たり価格 賃料
安田生命大阪ビル 866,000円 5,592円
東京建物本町ビル 576,000円 5,712円
この捻れ現象はそれなりの理由があろうと思われるが、私にはわからない。
東京 8.46％ (5.50)
札幌 12.67％ (8.24)
仙台 12.51％ (8.13)
千葉 12.12％ (7.88)
横浜 11.81％ (7.68)
新潟 11.51％ (7.48)
大阪 12.38％ (8.05)
和歌山 14.42％ (9.37)
高松 11.61％ (7.54)
福岡 9.99％ (6.49)
那覇 13.50％ (8.78)
全平均 10.90％ (7.09)
である。()は参考還元利回りである。
賃貸平方米 粗利回り 賃貸平方米 粗利回り
当り価格万円 ％ 当り価格万円 ％
30 14.4 130 7.1
40 13.3 140 6.9
50 12.2 150 6.8
60 11.1 160 6.7
70 10.1 170 6.5
80 9.0 180 6.4
90 7.9 190 6.3
100 7.5 200 6.1
110 7.3 210 6.0
120 7.2 220 5.9
一方23事務所ビルの賃料と粗利回りを分析すると、粗利回りは次のごとくである。
平方米当り 粗利回り 平方米当り 粗利回り
賃料千円 ％ 賃料千円 ％
3 14.3 10 6.2
4 13.2 11 5.9
5 12.0 12 5.6
6 10.8 13 5.2
7 9.6 14 4.9
8 8.4 15 4.6
9 7.2
賃貸面積当り価格或いは賃料単価によって事務所ビル粗利回りはほぼ求められる。
物件名 所在地 賃貸平方米 平方米 粗利回り 参考還元
価格 賃料 利回り
兼松ビル 中央区京橋 2,045,000 10,391 0.0610 0.0396
兼松ビル別感 中央区京橋 1,254,000 7,276 0.0696 0.0452
安田生命ビル 中央区人形町 756,000 6,059 0.0962 0.0625
新麹町ビル 千代田区麹町 793,000 6,115 0.0925 0.0601
クレスト安田(予) 千代田区神田錦町 1,225,000 7,469 0.0732 0.0476
アルカイースト 墨田区錦糸 834,000 6,976 0.1004 0.0652
安田生命池袋(予) 豊島区東池袋 617,000 5,097 0.0991 0.0644
東京都 平均 0.0846 0.0550
NORTH33(予) 札幌中央区北三西 673,000 5,697 0.1016 0.0660
パークイースト(予) 札幌中央区南 317,000 4,007 0.1518 0.0987
札幌市 平均 0.1267 0.0824
損保JAPAN仙台(予)仙台宮城野区榴岡 447,000 4,660 0.1251 0.0813
JPR千葉ビル 千葉中央区新町 603,000 6,086 0.1212 0.0788
朝日生命大通り 横浜中区日本大通り 525,000 5,170 0.1181 0.0768
新潟駅南センター 新潟市米山 411,000 3,942 0.1151 0.0748
安田生命大阪 大阪北区梅田 866,000 5,592 0.0775 0.0504
安田生命天六 大阪北区浪花町 320,000 4,668 0.1749 0.1137
東京建物本町 大阪中央区本町 576,000 5,712 0.1191 0.0774
大阪市 平均 0.1238 0.0805
損保JAPAN(予) 和歌山市美園町 337,000 4,054 0.1442 0.0937
朝日生命高松2 高松市寿町 395,000 4,483 0.1363 0.0886
JPR高松2 高松市寿町 588,000 4,696 0.0959 0.0623
高松 平均 0.1161 0.0754
安田生命博多 福岡博多区博多駅前 460,000 4,215 0.1099 0.0715
朝日生命福岡3・4 福岡博多区住吉 382,000 3,715 0.1168 0.0760
天神121ビル(予) 福岡 中央区天神 1,072,000 6,511 0.0729 0.0474
福岡市 平均 0.0999 0.0649
安田生命那覇 沖縄那覇市松山 427,000 4,803 0.1350 0.0878
全体の平均 0.1090 0.0709
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