鑑定コラム

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1817）千葉県不動産研究会での正規分布・回帰分析の講演

　2018年8月23日に千葉県の不動産鑑定士の任意の団体である「千葉県不動産研究会」(会長藤田宗晴不動産鑑定士、幹事長佐藤元彦不動産鑑定士)から講演を頼まれたので、その講演のために千葉市に行って来た。

　千葉市内のビルの5階の小ホールに、40人程度の不動産鑑定士が参加されていた。公益社団法人千葉県不動産鑑定士協会会長の増間真一不動産鑑定士も参加されていた。同協会の総会懇親会のお誘いの御礼を改めてした。

　「千葉県不動産研究会」は、「千葉県の裁判所の競売、訴訟鑑定等裁判鑑定について常に研鑽をする不動産鑑定士の会」と聞く。

　同会の講演は、今回も含めて4回目の講演である。いずれも3時間の講演である。

　今までに話した講話は、次の様なものであった。

　　　　１．明渡立退料について
        ２．26年改正鑑定基準に伴う継続賃料について
        ３．家賃と地代の具体的な鑑定例

　今年は、下記３つをテーマにした講演を行った。

　　　　１．正規分布
　　　　２．回帰分析
　　　　３．田原著書の還元利回りの求め方の批判についての反論

　3番目の最後のテーマは、「鑑定は科学である」という私の考え方から、著書に発表している還元利回りの求め方の自画自賛的な再認識の内容のものである。

　今回の正規分布、回帰分析についての講話のテーマについては、2018年6月8日に開かれた公益社団法人千葉県不動産鑑定士協会(会長　増間真一不動産鑑定士)の年次総会の懇親会に招かれた時、協会長増間真一氏から「正規分布・回帰分析について分かり易く話してくれないか」という提案があったことから、では話そうかと決めたものである。

　千葉県不動産研究会の会長である藤田宗晴氏が講演の始まる前の挨拶で、不動産の取引事例、賃貸事例のコンピュータによる大量データ処理によって、価格・賃料評価は、AIに置き換わってしまうのでは無いのかと云う危機感を持った内容のことを話されていた。

　そして、データの大量処理から答えを求めるAIに負けないように、正規分布、回帰分析とはどういうものかの知識を知る必要があるという類のことを述べられていた。

　正規分布の講話であるから、一例として正規分布を利用した中古マンションの品等区分の話をしたが、その講話録の一部を下記に記す。

　千葉県での話であることから、千葉市中央区の中古マンション売買価格から㎡当り単価を求め、その単価より、千葉市中央区の中古マンションの品等区分を次のごとくとする。

①　中古マンションの品等区分

　　　　イ、並のマンション　
            築後古く中級と云えないマンション
　　　　ロ、中級マンション
　　　　　　並のマンションでもなく、と言って高級マンションでもないマンション。３つに区分する。
                中の下
　　　　　　　　中
　　　　　　　　中の上
　　　　ハ、　高級マンション
　　　　　　中級マンションより品等が上で、超高級マンションとは云えないマンション
　　　　ニ、　超高級マンション
　　　　　　金持ちしか買えないマンション。100棟のマンションがあるとし、その2～3棟しかないレベルのマンション

　
②　偏差Ｚ値による価格区分

　上記内容のマンションを、偏差Ｚ値を使って、次のごとく価格配分する。
　　　　イ、並のマンション
                      偏差Ｚ値　　－1.0以下
　　　　ロ、中級マンション
　　　　　　中の下　　偏差Ｚ値　－0.25～－1.0

　　　　　　中　　　　偏差Ｚ値　－0.25～0.25

　　　　　　中の上　　偏差Ｚ値　0.25～1.0

　　　　ハ、高級マンション   偏差Ｚ値　1.0～1.96

　　　　ニ、超高級マンション   偏差Ｚ値　1.96以上

③　千葉市中央区の中古マンションの取引価格例とZ値

　千葉市中央区の中古マンションの取引事例として、下記のものがあった。面積は㎡である。

　

	千葉市中央区マンション価格		平成30年7月

番号	所在	マンション名	価格　万円	面積	㎡単価万円	偏差値
1	青葉町	青葉の森公園	1680	97.30	17.27	-0.80
2	今井2	蘇我第一	400	36.92	10.83	-1.49
3	鵜の森町	ル・アール	1650	73.04	22.59	-0.23
4	生実町	生実マンション	200	45.30	4.42	-2.18
5	要町	ルイシャトレ千葉	2390	72.58	32.93	0.88
6	白旗２	蘇我ロイヤルフオート	1590	69.07	23.02	-0.18
7	新宿1	千葉グランドハイツ	930	67.57	13.76	-1.18
8	新宿2	タイムズアリーナ千葉	2800	81.06	34.54	1.06
9	新田町	グレース22	1480	62.40	23.72	-0.11
10	新町１	ラポール千葉新町	770	39.94	19.28	-0.58
11	神明町	ライオンズヴイアレー	1880	72.23	26.03	0.14
12	末広３	セザール蘇我	320	25.75	12.43	-1.32
13	千葉港７	ライオンズ千葉グランド	1980	60.63	32.66	0.86
14	千葉港２	レクサスシティ千葉	1700	70.05	24.27	-0.05
15	千葉港８	千葉港パークハウス	2250	75.27	29.89	0.56
16	千葉港３	サングランデ千葉みなと	2350	76.28	30.81	0.66
17	千葉港７	ウエリスガーデン千葉	3580	89.70	39.91	1.64
18	中央１	シャンポール第２	500	26.56	18.83	-0.63
19	中央２	アブレ千葉センター	1980	57.68	34.33	1.04
20	中央４	エクセレントトティ千葉	1680	43.24	38.85	1.52
21	中央港１	ブランズ千葉みなと	3000	85.42	35.12	1.12
22	中央港１	サンクタス千葉みなと	3000	76.07	39.44	1.59
23	鵜森２	デュオヒルズ	2580	71.37	36.15	1.23
24	出州港３	ロイヤルステージ	1898	66.45	28.56	0.41
25	道場北１	ライオンズM東千葉	1260	56.98	22.11	-0.28
26	道場北２	千葉パークハウス	1440	72.39	19.89	-0.52
27	問屋町３	サンクレイドル千葉	1980	72.17	27.44	0.29
28	問屋町8	ハーバーレジデンス	2100	72.04	29.15	0.48
29	長洲１	ライオンズM千葉県庁前	498	18.09	27.53	0.30
30	長洲２	スカイラークハイツ	900	62.58	14.38	-1.11
31	登戸１	千葉登戸レジデンス	2580	69.85	36.94	1.32
32	千葉２	千葉フラワーマンション	1150	60.32	19.06	-0.61
33	東千葉２	ハイラーク千葉	1000	68.80	14.53	-1.10
34	本千葉町	DIKマンション千葉	1800	119.04	15.12	-1.03
35	本千葉町	アンビシャスプラザ千葉	3280	81.90	40.05	1.65
36	本町２	千葉本町スカイマンション	1580	66.48	23.77	-0.10
37	本町２	ダイヤパレス千葉美術館	1970	63.36	31.09	0.69
38	本町３	ストークマンション	400	44.50	8.99	-1.69
39	南町２	南町コーポビアネーズ	290	23.10	12.55	-1.31
40	南町２	サンクレイドル蘇我南町	2180	63.50	34.33	1.04
41	都町	アインズコート千葉都町	1150	73.98	15.54	-0.99
42	宮崎町	ライオンズM蘇我	1200	66.04	18.17	-0.70
43	祐光２	サンクタス蘇我	1850	69.25	26.71	0.22
44	祐光２	千葉サニータウン	1280	74.20	17.25	-0.80
45	蘇我１	ガーデンコート蘇我	1690	61.00	27.70	0.32
	平均				24.71
	標準偏差				9.29

④　千葉市中央区の中古マンションの平均値、標準偏差

　上記千葉市中央区の45事例の中古マンション価格の平均値、標準偏差は、下記である。

                平均価格          ㎡当り24.71万円
                標準偏差                 9.29

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