○鑑定コラム

2104）大阪市�u500万円以上商業地価と1階賃料

１．はじめに

　先の鑑定コラム2096）「東京中央区の公示商業地地価と1階賃料(2020年1月)」で、東京中央区の商業地の地価と1階賃料の関係を分析した。

　その結果、地価の高い土地に建つ建物1階の賃料は、土地価格に比例して高くなっていることがデータで実証出来た。

　大阪の商業地の地価と1階賃料の間にも、地価と1階賃料の関係に相関関係があるかどうか分析して見る。

　大阪の商業地の500万円/�u以上の土地価格で分析する。

　1階を他階と含めて一括表示の賃料とする公示価格のデータは不採用とする。

　資料は、2020年1月1日の地価公示価格とその価格算出の公開された鑑定評価書の中の収益還元法のデータによる。

２．データ一覧

　大阪市の地価公示価格で、土地価格�u当り500万円以上で、1階賃料が表示されているデータは、下記の10データである。

番号	公示番号	所在(住居表示)	公示価格 千円/�u	1階賃料 円/�u
1	大阪北5-1	角田町7-10	13400	16638
2	大阪北 5-2	堂島1-1-25	6500	6500
3	大阪北5-13	芝田1-4-147	5860	7000
4	大阪北5-16	茶屋町12-6	7550	16000
5	大阪北5-29	梅田1-8-17	16900	15500
6	大阪中央5-1	備後町3-6-2	7500	6800
7	大阪中央5-18	西心斎橋1-4-5	13100	20200
8	大阪中央5-19	道頓堀3-5-11	8050	12840
9	大阪中央5-36	難波3-5-11	9240	12000
10	大阪中央5-41	南船場4-4-21	10600	18000

３．回帰グラフ

　上記データを、左縦軸に1階賃料、横軸に土地価格をとり、データの値をプロットしたものが下図グラフである。







４．回帰式

 　　　　　　　Ｙ: 1階賃料 円/�u
               Ｘ: 地価公示価格 千円/�u

　　　　　　   Ｙ＝3539.57＋0.973Ｘ
                   相関係数:0.70

　　　　　　　土地価格　千円/�u          1階賃料 円/�u


                   5,000                   8,400
                   5,500                   8,900
                   6,000                   9,400
                   6,500                   9,900
                   7,000                  10,400
                   7,500                  10,800
                   8,000                  11,300
                   8,500                  11,800
                   9,000                  12,300
                   9,500                  12,800
                  10,000                  13,300
                  15,000                  18,100
                  20,000                  23,000
                  25,000                  27,900
                  30,000                  32,700