○鑑定コラム

2107）都道府県商業地最高地価の1階賃料と還元利回り

１．はじめに

　都道府県公示商業地最高価格と1階賃料の関係を、鑑定コラム2105）「都道府県商業地最高地価と1階賃料」で分析し、都道府県商業地最高地価と1階賃料の間には強い相関関係があると分かった。

　都道府県公示商業地最高価格と総合還元利回りの関係を鑑定コラム2106）「都道府県商業地最高地価と総合還元利回り」で分析し、都道府県商業地最高地価と総合還元利回りとの間にも強い相関関係があると分かった。

　東京23区の商業地最高地価の1階賃料と総合還元利回りとの間には、強い相関関係があると云うことが、鑑定コラム2103）「23区トップ商業地の1階賃料と還元利回り」の分析で分かった。

　都道府県商業地最高地価の1階賃料と総合還元利回りとの間にも、相関関係が強くあると云う仮説を立てて、分析して見る。

　使用したデータは、2020年地価公示価格の都道府県商業地最高地価と、その地価公示価格に付随して公開されている不動産鑑定書に記載されている収益還元法のデータと、鑑定コラム2106)で分析された還元利回りである。

２．データ一覧

　都道府県商業地最高地価の1階賃料と、その土地上の複合不動産の総合還元利回りのデータは、下記である。

番号	都道府県名	公示番号	所在	公示価格千円/�u	還元利回り	1階賃料円/�u
1	北海道	札幌中央5-1	札幌市中央区南1条西4-1-1	5200	0.048	9500
2	青森	青森5-3	青森市新町1-13-4	199	0.064	3184
3	岩手	盛岡5-1	盛岡市大通2-3-5	311	0.069	3730
4	宮城	青葉5-1	仙台市青葉区中央1-10-1	4020	0.052	10000
5	秋田	秋田5-1	秋田市中通2-8-1	170	0.07	3980
6	山形	山形5-1	山形市七日町1-2-39	213	0.067	3612
7	福島	郡山5-11	郡山市駅前1-6-6	367	0.06	5473
8	茨城	つくば5-3	つくば市竹園1-6-1	285	0.064	4053
9	栃木	宇都宮5-34	宇都宮市東宿郷1-4-14	367	0.062	3176
10	群馬	高崎5-1	高崎市4街区63-1	485	0.06	3826
11	埼玉	大宮5-1	さいたま市大宮区桜木町1-8-1	3480	0.049	10100
12	千葉	船橋5-1	船橋市本町4-3-20	1860	0.052	8902
13	東京	東京中央5-22	東京都中央区銀座4-5-6	57700	0.027	80000
14	神奈川	西5-1	横浜市西区南幸1-3-1	15100	0.041	36840
15	新潟	新潟中央5-2	新潟市中央区東大通り1-2-30	550	0.064	4900
16	富山	富山5-15	富山市桜町2-18	522	0.054	4526
17	石川	金沢5-4	金沢市本町２−１６−１６	1090	0.059	5600
18	福井	福井5-2	福井市中央1-9-26	366	0.061	3050
19	山梨	甲府5-5	甲府市丸の内1-7-1	307	0.062	3930
20	長野	長野5-2	長野市南長野1970-1	368	0.069	6499
21	岐阜	岐阜5-5	岐阜市吉野町5-17	618	0.065	5300
22	静岡	葵5-1	静岡市葵区呉服町2-6-8	1510	0.048	7560
23	愛知	中村5-2	名古屋市中村区名駅4-7-1	18500	0.036	18452
24	三重	四日市5-1	四日市市諏訪栄町6-3	400	0.064	3500
25	滋賀	草津5-1	草津市大路1-10-1	410	0.064	4439
26	京都	下京5-1	京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町51	8500	0.037	24000
27	大阪	大阪中央5-5	大阪市中央区宗右衛門町17-2	28700	0.031	31500
28	兵庫	神戸中央5-5	神戸市中央区三宮町1-7-5	7200	0.038	23100
29	奈良	奈良5-1	奈良市中筋町1-4	830	0.057	4540
30	和歌山	和歌山5-1	和歌山市友田町5-50	442	0.059	3450
31	鳥取	鳥取5-3	鳥取市栄町710	134	0.072	2195
32	島根	松江5-3	松江市朝日町476-7	169	0.068	2900
33	岡山	岡山北5-7	岡山市北区本町2-1	1520	0.059	5989
34	広島	広島中5-1	広島市中区八丁堀15-8	3550	0.048	8000
35	山口	下関5-1	下関市竹崎町4-2-33	190	0.067	2907
36	徳島	徳島5-1	徳島市一番町3-24	383	0.063	3483
37	香川	高松5-1	高松市磨屋町2-4	440	0.066	3330
38	愛媛	松山5-1	松山市大街道2-4-13	821	0.049	5200
39	高知	高知5-12	高知市帯屋町1-9-7	269	0.063	4400
40	福岡	福岡中央5-9	福岡市中央区天神1-11-11	11000	0.048	22688
41	佐賀	佐賀5-10	佐賀市駅前中央1-5-10	245	0.065	3141
42	長崎	長崎5-8	長崎市浜町3-25	944	0.054	6900
43	熊本	熊本中央5-14	熊本市中央区下瀬1-3-7	2470	0.047	12950
44	大分	大分5-37	大分市末広町1-1-32	650	0.06	4862
45	宮崎	宮崎5-1	宮崎市橘通西3-10-37	288	0.068	3096
46	鹿児島	鹿児島5-16	鹿児島市東千石町13-19	1150	0.051	6000
47	沖縄	那覇5-14	那覇市久茂地3-1-1	1980	0.052	10600

３．データの図示

　上記データを縦軸に都道府県商業地最高地価の還元利回り、横軸にその土地の1階賃料を取って、プロットしたのが、下記グラフである。







　上記グラフを見ると低賃料の個所にデータが集まりすぎている。これは恐らく低土地価格にある賃料と思われる。

　データを分割して分析した方が良いと思われる。

４．土地価格100万円/�u以下の1階賃料と総合還元利回りの関係

　土地価格を100万円/�u以下と100万円/�u以上に分割して、1階賃料と総合還元利回りの関係を分析する。

�@　土地価格100万円/�u以下のデータ

番号	都道府県名	公示番号	所在	公示価格千円/�u	還元利回り	1階賃料円/�u
31	鳥取	鳥取5-3	鳥取市栄町710	134	0.072	2195
32	島根	松江5-3	松江市朝日町476-7	169	0.068	2900
5	秋田	秋田5-1	秋田市中通2-8-1	170	0.07	3980
35	山口	下関5-1	下関市竹崎町4-2-33	190	0.067	2907
2	青森	青森5-3	青森市新町1-13-4	199	0.064	3184
6	山形	山形5-1	山形市七日町1-2-39	213	0.067	3612
41	佐賀	佐賀5-10	佐賀市駅前中央1-5-10	245	0.065	3141
39	高知	高知5-12	高知市帯屋町1-9-7	269	0.063	4400
8	茨城	つくば5-3	つくば市竹園1-6-1	285	0.064	4053
45	宮崎	宮崎5-1	宮崎市橘通西3-10-37	288	0.068	3096
19	山梨	甲府5-5	甲府市丸の内1-7-1	307	0.062	3930
3	岩手	盛岡5-1	盛岡市大通2-3-5	311	0.069	3730
18	福井	福井5-2	福井市中央1-9-26	366	0.061	3050
7	福島	郡山5-11	郡山市駅前1-6-6	367	0.06	5473
9	栃木	宇都宮5-34	宇都宮市東宿郷1-4-14	367	0.062	3176
20	長野	長野5-2	長野市南長野1970-1	368	0.069	6499
36	徳島	徳島5-1	徳島市一番町3-24	383	0.063	3483
24	三重	四日市5-1	四日市市諏訪栄町6-3	400	0.064	3500
25	滋賀	草津5-1	草津市大路1-10-1	410	0.064	4439
37	香川	高松5-1	高松市磨屋町2-4	440	0.066	3330
30	和歌山	和歌山5-1	和歌山市友田町5-50	442	0.059	3450
10	群馬	高崎5-1	高崎市4街区63-1	485	0.06	3826
16	富山	富山5-15	富山市桜町2-18	522	0.054	4526
15	新潟	新潟中央5-2	新潟市中央区東大通り1-2-30	550	0.064	4900
21	岐阜	岐阜5-5	岐阜市吉野町5-17	618	0.065	5300
44	大分	大分5-37	大分市末広町1-1-32	650	0.06	4862
38	愛媛	松山5-1	松山市大街道2-4-13	821	0.049	5200
29	奈良	奈良5-1	奈良市中筋町1-4	830	0.057	4540
42	長崎	長崎5-8	長崎市浜町3-25	944	0.054	5795

�A 土地価格100万円/�u以下のデータのグラフ

　上記データを、左縦軸に総合還元利回り、横軸に1階賃料として、データ値をプロットしたものが下図グラフである。







�B　回帰式

　　　　　Ｙ:総合還元利回り
　　　　　Ｘ:1階賃料 円/�u

               Ｙ＝0.2403Ｘの(-0.1621)乗
               　決定係数0.2206


　　　　　(注)累乗算式の表示が上手に出来ない。グラフ内に表示してある算式である。

                             1                 　　　　　　 1
　　　　　Ｙ＝0.2403 ×──────── ＝  0.2403 ×──────　   
                        3500の0.1621乗          　　　3.753992754


            ＝0.2403×0.266383039
            ＝0.064011
            ≒0.064

　　　　　　1階賃料　円/�u　        総合還元利回り ％


               2,000                    7.0
               2,500                    6.8
               3,000                    6.6
               3,500                    6.4
               4,000                    6.3
               4,500                    6.1
               5,000                    6.0
               5,500                    5.9
               6,500                    5.8

　　　　　Ｙ:総合還元利回り
　　　　　Ｘ:1階賃料 円/�u

               Ｙ＝0.538Ｘの(-0.2608)乗
               　決定係数0.7987


　　　　　(注)累乗算式の表示が上手に出来ない。グラフ内に表示してある算式である。

                             1                 　　　　　　 1
　　　　　Ｙ＝0.538× ──────── ＝  0.538 ×──────　   
                       15000の0.0.2608乗          　　12.27791438


            ＝0.538×0.081447058
            ＝0.043818
            ≒0.044

　　　　　　1階賃料　円/�u　        総合還元利回り ％


              8,000                      5.2
              9,000                      5.0
             10,000                      4.9
             15,000                      4.4
             20,000                      4.1
             25,000                      3.8
             30,000                      3.7
             40,000                      3.4
             50,000                      3.2