○鑑定コラム

2680)　「自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる」の鑑定コラム2669)がアクセス13位に　令和6年1月1日アクセス統計

　令和5年(2023年)10月1日〜令和5年(2023年)12月31日迄の3ヶ月間の鑑定コラムアクセス統計を調べて見た。

　13位に、2023年11月28日にアップした「自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる」の題の鑑定コラム2669)が入った。

　直近に発表した鑑定コラムが上位20位に入ることは多くないが、1ヶ月前に発表した鑑定コラム2669)が、13位に入った。

　多くの不動産鑑定士が読んだと云う事であろう。

　内容は、不動産鑑定士の仕事に関するもので、私から「不動産鑑定士としてそれなりの名誉と地位、尊敬を集めていると思っているかもしれないが、その様な考えなど一人よがりで、見る人から見れば、あなたは不動産鑑定評価そのものが分かっていないのだよ。もっと勉強しなければだめだ。」と云われているごとくに、コラム題名を見て思われた不動産鑑定士もいるではなかろうか。

　同一価格時点の同一土地の公租公課は、その土地価格を誰が鑑定評価しようが、同じである。

　それを違うという不動産鑑定士がいる。云われなければ分からない不動産鑑定士が、悲しい事にゾロゾロいる。

　同一価格時点の同一土地の公租公課が異なると思い込んでいる不動産鑑定士、同じであることに気づかない不動産鑑定士が鑑定評価した鑑定書が適正であると云うようか。

　適正であると云う方、主張する方がどうかしている。

　その一人よがりの未熟な考えの不動産鑑定士が発行している不動産鑑定書のどこかに、同じごとくのズレた考えによって鑑定評価額が求められているのではなかろうかという推測が、当然湧く。

　自分には関係無いと思っている不動産鑑定士も、地価公示価格の評価を行い、収益還元法の収益価格を求めている場合には、無関係であると云う訳には行かない。

　地価公示価格の平成31年1月時から公示鑑定書が一般公開され、ネットで見られる様になった。その公示Ａ鑑定、公示Ｂ鑑定の土地公租公課が異なっていた場合に、上記のことが当てはまるのである。

　アクセス1位は、鑑定コラム380)の「国内で森林を所有する民間企業ベスト4」のコラムであった。3ヶ月前の2023年10月1日のアクセス統計でも１位であった。

　5位に、「県庁所在都市の市内総生産」の鑑定コラム1575)が入った。

　このコラムは、2016年12月4日に発表したコラムである。7年前の発表記事が5位に入って読まれている。何があったのであろうか。

　10位に、「新潟鐵工所と会社更生法」の鑑定コラム74)が入った。

　このコラムは、2002年11月21日に発表したコラムである。21年前の発表記事である。

　誰が読んでいるのか私には全く分からないが、記事内容から推定すれば弁護士の方では無かろうかと思われる。

　倒産した名門企業の新潟鉄工所の会社更生法適用による企業再生であるが、実質的には破産処理であり、その手法が今迄に無いやり方で行われた。

　新潟鉄工所は多くの事業部門に分かれて鉄工業を行っていた。管財人の弁護士のとった手法は、事業パーツ毎に売払うというやり方であった。

　新潟鐵工所の名前は無くなったが、事業部門は、従業員ごと買い受けた企業に受け継がれた。企業再生の新しいやり方である。

　それを行ったのは管財人弁護士であった松嶋英機弁護士である。松嶋英機弁護士は企業再生に新しい手法を導入した。優れた弁護士と私は評価したい。

　アクセス上位20位までに、晴海選手村土地不当廉売事件関係のコラム記事が３件入った。以下の３つである。

　14位に、鑑定コラム2654)「晴海選手村都有地売却は都市再開発法108条2項の適用を受けるという控訴審判決は間違い」である。

　18位に、鑑定コラム2651)「「逆も真なり」　晴海フラッグの実際の分譲価格より逆算すると、晴海選手村の土地価格は1280億円　都側鑑定は129.6億円」である。

　20位に、鑑定コラム2646)「晴海選手村土地は最有効使用に土地利用されており、土地の利用制限は無く、土地価格減は発生しない」である。

　令和6年1月1日のアクセス統計一覧は下記である。

　1位　　鑑定コラム380)「国内で森林を所有する民間企業ベスト4」
　2位 　 鑑定コラム398)「最悪の2008年の箱根駅伝」
　3位　　鑑定コラム1751「住宅ローン金利の推移」
　4位 　 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」　
  5位　　鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」


　6位　　鑑定コラム946)「ショッピングセンターのテナント賃料は坪当り16400円」
　7位 　 鑑定コラム174)「ゴルフ場の固定資産税は高すぎる」
  8位　　鑑定コラム820)「火野正平自転車のこころ旅」
　9位　　鑑定コラム337)「経済的耐用年数とは」
  10位　 鑑定コラム74)「新潟鐵工所と会社更生法」


　11位　 鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」
　12位　 鑑定コラム2198)「年賦償還率＝利率＋償還基金率」
  13位　 鑑定コラム2669)「自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる」　
　14位　 鑑定コラム2654)「晴海選手村都有地売却は都市再開発法108条2項の適用を受けるという控訴審判決は間違い」
　15位　 鑑定コラム61)「地代と公租公課倍率法」


　16位 　鑑定コラム293)「売上高の28％がホテルの賃料という鑑定書」
　17位 　鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」
  18位　 鑑定コラム2651)「「逆も真なり」　晴海フラッグの実際の分譲価格より逆算すると、晴海選手村の土地価格は1280億円　都側鑑定は129.6億円」
　19位　 鑑定コラム1380)「丸ビルの賃料の推測」
  20位　 鑑定コラム2646)「晴海選手村土地は最有効使用に土地利用されており、土地の利用制限は無く、土地価格減は発生しない」