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794)2011年夏箱根仙石原の別荘地価格

 2011年夏、7月の中頃、箱根仙石原に行って来た。
 別荘地の評価である。

 前の鑑定コラム793)「東名の渋滞から箱根へ」の記事は、その関連のものである。

 前の記事を読むと、箱根に避暑に行ったのかと思われるかもしれないが、「避暑」ではない。不動産鑑定評価の仕事で仙石原に行ったのである。

 いつの日にか仕事を離れて、箱根宮の下にある日本の名高い老舗ホテルである「富士屋ホテル」に泊まって、ゆっくりと箱根のリゾートの気分を味わってみたいのであるが、それは願望でしか無いであろう。

 箱根の別荘地の価格状況はあまり芳しくない。

 箱根、熱海、伊豆の別荘地の利用者の大半は、東京の居住者である。
 東京の景気が悪くなれば、その影響はすぐに別荘地の価格に跳ね返る。

 東京周辺の別荘地の価格は、東京の居住者、企業の仮需で形成されていると言っても過言では無かろう。

 もっとも、それら別荘地の価格は、その要因を充分折り込んで形成されてもいるが。

 2011年夏の箱根の別荘地の売り物件価格を、東急リゾートという不動産会社が扱う売物件のデータより調べて見た。
 下記の通りである。u当り円。複数ある場合は平均価格である。

       芦ノ湖高原別荘地      4,400円
             東急箱根明神平       20,300円
              箱根小涌園・緑の村         8,600円
              湯の花高原別荘地           9,800円
              元箱根・大芝              21,300円

箱根宮城野 21,200円 仙石原笹尾台別荘地 13,300円 仙石原大原 12,200円 仙石原 34,700円 仙石高原別荘地 30,300円
仙石原品の木 29,000円 仙石原大沢向 6,800円 仙石原温泉別荘地 13,500円

 仙石原の名前のつく別荘地の平均価格は、u当り20,000円である。

 2年前の2009年夏にも箱根の別荘地の鑑定評価の際、東急リゾート扱いの箱根の別荘地の売り物件調査を行った。

 その価格は下記の通りである。複数の土地のある別荘地の価格(平均)のみ記す。

       芦ノ湖高原別荘地      8,000円
             東急箱根明神平       20,700円
              箱根小涌園・緑の村        13,400円

 2009年と2011年との価格を対比すると、下記の通りである。

                               2009年a        2011年b      変動率b/a

  芦ノ湖高原別荘地      8,000円 4,400円 0.55 東急箱根明神平      20,700円 20,300円 0.98 箱根小涌園・緑の村 13,400円 8,600円 0.64

 2年の期間での箱根の別荘地の価格の下落は大きい。

 但し、データ(下記一覧表)の中には上昇しているのもある。
 しかし、それは1データの場合であり、それをもって値上りしていると言うことは出来ない。

 2009年と2011年のデータをみると、同じデータと思われるものが3件ある。
 2年経っても売却出来ないのである。

 このことは何を意味するかと言えば、改めて不動産の換金性の乏しさ、その中でも別荘地の換金の難しさを物語っている。

 別荘地の現物出資を聞いたことがあるが、不動産を現物出資する場合、必ず不動産鑑定書の添付が必要である。

 その鑑定評価を良くやるものだと私は思ったことがある。
 株式の換金性とは著しく異なり劣り、不動産の換金の困難性、不利性を考えれば、別荘地の現物出資の不動産鑑定は断るべきと私は思うが。

 まあそれでもどうしても別荘の現物出資の不動産鑑定をやりたいのであれば、国交省の地価公示価格の鑑定では絶体悟りえない不動産鑑定という職業は根源的には大変怖い職業で有ることを充分認識し、自己責任を自覚し、詐欺罪或いは詐欺罪共犯の警察沙汰にならない様且つ不当鑑定にならない様にやることだ。

 初秋の風景として、必ずと言って良いほどテレビで放映される仙石原の「すすきが原」のすすきは、垂れ下がる白い穂では無かった。それはそうであろう。仙石原は高原とはいえ7月の中半である。
 下記にその仙石原秋の名所、「すすきが原」の夏の写真を載せる。

 

すすきが原



 2011年夏の箱根別荘地の東急リゾート扱いの売り物件データ一覧は、下記の通りです。


別荘地名 土地面積u 価格万円 u単価万円
芦ノ湖高原別荘地 556 250 0.45
  960 250 0.26
  496 300 0.60
平均     0.44
       
東急箱根明神平 370 500 1.35
  743 550 0.74
  499 700 1.40
  396 780 1.97
  373 900 2.41
  1087 980 0.90
  536 1200 2.24
  433 1200 2.77
  459 1250 2.72
  417 1600 3.84
平均     2.03
       
箱根小涌園・緑の村 440 300 0.68
  551 600 1.09
  944 650 0.69
  1023 1000 0.98
平均     0.86
       
湯の花高原別荘地 1282 1250 0.98
       
元箱根・大芝 826 1760 2.13
       
箱根・宮城野 2066 4377 2.12
       
仙石原笹尾台別荘地 788 500 0.63
  1090 2200 2.02
平均     1.33
       
仙石原・大原 2046 2500 1.22
       
仙石原 822 2850 3.47
       
仙石高原別荘地 892 2700 3.03
       
仙石原・品の木 993 2900 2.92
       
仙石原・大沢向 6661 4500 0.68
       
仙石原・温泉荘別荘地 5547 7500 1.35
       
仙石原地名別荘地平均     2.00


  鑑定コラム793)「東名の渋滞から箱根へ」

  鑑定コラム573)「箱根の別荘地の価格(2009年8月)」

  鑑定コラム942)「箱根の別荘地の売れ行きは悪いようだ(2012年夏)」

  鑑定コラム1241)「2014年夏 箱根別荘地の価格」


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