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942)箱根の別荘地の売れ行きは悪いようだ(2012年夏)

 東急リゾートというリゾート物件を扱う不動産会社がある。

 その会社が扱っている売物件のデータより、2012年夏の箱根別荘地の価格を調べて見た。
 下記の通りである。u当り円。複数ある場合は平均価格である。

   芦ノ湖高原別荘地       5,300円
      仙石原笹尾台別荘地      11,900円
   仙石原大沢向         6,800円
   仙石原小塚山         10,300円

   仙石原品の木         29,200円    仙石原            34,700円    東急明神平(サニーパーク)   21,000円    箱根宮城野          21,800円    箱根小涌園緑の村       7,800円
   元箱根・大芝         7,600円    湯の花高原別荘地       3,900円

 仙石原の名のつく、仙石原笹尾台・大沢向・小塚山・品の木・仙石原の別荘地の平均価格は、u当り18,580円である。

 1年前の2011年夏の、複数データのある箱根別荘地の平均価格と比較すると、下記の通りである。u当り円。

                         2011年a      2012年b      変動率b/a
 芦ノ湖高原別荘地    4,400    5,300     1.20
 東急明神平       20,300    21,000     1.03
 箱根小涌園緑の村    8,600    7,800     0.91
 仙石原笹尾台      13,300    11,900     0.89

 芦ノ湖高原別荘地、東急明神平の価格データより見ると、2012年の別荘地の価格は、値上りしているごとく見える。

 しかし、データを検討すると、芦ノ湖高原別荘地は、2011年のデータは3件であり、その内の安い価格の物件が無くなり、残った2物件は2012年と同一物件(別荘地で土地面積が同じというものはまず無いことから、面積が同じである物件は同一物件と考える。以下同じ)である。

 2011年と2012年の売り物件のデータが同じということは、売れ残っていると云うことである。それも同じ価格で売れ残っているということである。

 変動率が1.20になったのは、安い価格の物件がなくなり、1年前と同じ価格で残った2物件によって計算されたものである。

 それ故、芦ノ湖高原別荘地の変動率は実質上昇していないということになる。

 東急明神平は、12データのうち、1年前と同じ物件が8件ある。
 8件のうち7件は、同じ価格であるが、1件面積396uの物件は、1年前780万円であったのが、2012年では500万円で売り出されている。

              500万円
           ─────  = 0.64                                     
              780万円

である。

 箱根小涌園緑の村のデータは4件である。
 この4件全て2011年と同じである。

 そのうち1件面積1,023uの物件は、2011年が1000万円であったのが、2012年は680万円に値下げされている。


       680万円
          ────── = 0.68                                     
             1000万円

である。

 これらを見ると、箱根の別荘地の売れ行きは悪い。

 別荘地の苦難は続く。

 本当に別荘地を売って換金しようとすると、35%程度の価格の値引きをしないと売れないようだ。
 つまりこの現象を「不動産の換金の困難性」という。

 この現象をリスクとして捉え、還元利回りで換金の困難性と称して2%とか1.5%等の割合を付けて、期待利回り、還元利回りを求めている不動産鑑定書が見られるが、その算出数値の根拠は全く不明である。
 換金の困難性を、利回りのリスクとして合理的根拠説明も一切せず、よく数値使用するものと私は感心する。

 下記に、東急リゾート扱いの箱根別荘地の売り物件データ一覧を記す。


別荘地名 面積u 価格万円 u単価万円
芦ノ湖高原別荘地 556 250 0.45
芦ノ湖高原別荘地 496 300 0.6
平均     0.53
       
仙石笹尾台別荘地 788 500 0.63
仙石笹尾台別荘地 1259 1280 1.02
仙石笹尾台別荘地 1023 1480 1.45
仙石笹尾台別荘地 1090 1800 1.65
平均     1.19
       
仙石原・大沢向 6661.28 4500 0.68
       
仙石原・小塚山 485 500 1.03
       
仙石原・品の木 993 2900 2.92
       
東急箱根明神平(サニーパーク) 410.49 980 2.39
東急箱根明神平(サニーパーク) 396 500 1.26
東急箱根明神平(サニーパーク) 743 550 0.74
東急箱根明神平(サニーパーク) 499 700 1.4
東急箱根明神平(サニーパーク) 380 900 2.37
東急箱根明神平(サニーパーク) 373 900 2.41
東急箱根明神平(サニーパーク) 1087 980 0.9
東急箱根明神平(サニーパーク) 433 1200 2.77
東急箱根明神平(サニーパーク) 459 1250 2.72
東急箱根明神平(サニーパーク) 642 1500 2.34
東急箱根明神平(サニーパーク) 417 1600 3.84
東急箱根明神平(サニーパーク) 817 1680 2.06
平均     2.10
       
箱根・仙石原 822 2850 3.47
       
箱根・宮城野 2066 4500 2.18
       
箱根小涌園緑の村 440 300 0.68
箱根小涌園緑の村 551 600 1.09
箱根小涌園緑の村 944 650 0.69
箱根小涌園緑の村 1023 680 0.66
平均     0.78
       
元箱根・大芝 893 680 0.76
       
湯の花高原別荘地 1282 500 0.39


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