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884)定期借地権の地代は、公租公課の7倍前後

 土地面積が100坪で、その固定資産税・都市計画税の公租公課が年間600,000円であったとする。

 月額の公租公課は、

        600,000円÷12=50,000円
                50,000円÷100坪=500円

坪当り500円である。

 借地権価格が発生している一般的な借地権の公租公課と地代との間には、ある一定の関係がある。

 その関係は公租公課倍率法として利用されている。
 私の分析によれば、公租公課と地代の間には、下記の倍率関係があると分かった。
 但し、この倍率は主として東京都内の場合である。他の地域の場合には適合しない場合があるかもしれない。

    公租公課                      地代倍率
         月・坪円
       100〜120円                       6.4
    121〜140円                       5.9
       141〜160円                       5.5
    161〜200円                       5.1
       201〜240円                       4.7
       241〜280円                       4.4
       281〜320円                       4.1
       321〜400円                       3.9
       401〜500円                       3.7
       501〜600円                       3.5
       601〜800円                       3.3
       801〜1.000円                     3.2
       1,001〜1,500円                   3.1
       1,501〜2,000円                   2.9

 月額坪当り500円の公租公課の地代倍率は、上記表から、

            3.7倍

である。

 この倍率は、権利金の授受のある場合の、一般的な借地権の場合の地代倍率である。

 定期借地権は、原則として借地権価格は発生しない。

 定期借地権で借地権価格が発生するのは、保証金が授受されている場合である。
 その場合の借地権価格は、授受されている保証金相当が権利金の金額になる。

 定期借地権の場合、更地価格の50%とか60%の借地権価格割合に相当する借地権価格は発生しない。

 借地権価格が発生している一般の借地権(権利金が授受されていると認められる借地権)の地代と、借地権価格が発生していない借地権の地代とは、どのような価格関係にあるのか。

 この地代の価格関係を分析するのに良い裁判例がある。

 東京高裁の平成11年(ネ)第5198号(平成12年7月18日 金融・商事判例1097-3)の判例である。

 浅生重機裁判官の判例である。

 近親者の関係がなくなった場合の地代は、新規地代になるという判決である。

 高裁の判決地代は月額494,756円であった。
 一審の東京地裁では、借地権を認め、その継続地代は240,777円であった。

 上記2つの判決より、新規地代と継続地代の関係が、具体的に論証出来ることになる。

        494,756円
     ───────= 2.05 ≒ 2.0                                  
        240,777円

 新規地代は、権利金の授受の無い場合の地代であり、その場合の地代は、権利金を授受している通常の借地権の地代の2.0倍と云うことである。

 定期借地権は保証金の授受が無ければ、借地権価格は発生しない借地権である。
 それは、権利金の授受の無い借地権と考えても良い。
 保証金の授受の無い定期借地権の地代は、権利金の授受の無い一般借地権の新規地代に同じと考えられうる。

 このことを公租公課倍率地代で考えると、

          3.7×2=7.4倍

と云うことになる。

 月額公租公課が坪当り600円であるとすると、その公租公課倍率は、上記倍率表より、3.5倍である。

          3.5×2=7.0倍

と云うことになる

 定期借地権の地代は、公租公課の

              7倍前後

と云うことになる。


  鑑定コラム239)
「公租公課倍率法・平成17年」

  鑑定コラム268)「定期借地権の地代」

  鑑定コラム634)「給与収入に占める地代負担率7.7%」

  鑑定コラム631)「戸建住宅定期借地権の地代はu当り138円」

  鑑定コラム166)「近親者の関係が無くなった場合の地代の東京高裁判決」

  鑑定コラム963)「琴浦町の定期借地権地代利回りは1.1%」


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