○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

382)箱根仙石原の別荘地の価格(2007年夏)

 鑑定評価の依頼を受けながら、随分と期限遅れを自らがしておいて、なんとか2007年の夏も終わりの頃、箱根仙石原に行ってきた。

 企業が所有する別荘地の評価であった。

 箱根には東京の会社、人々が所有する別荘、保養所が多くある。
 その関係もあり、東京の企業の依頼で、箱根には今迄何回も鑑定評価で訪れている。

 箱根町の別荘地・保養所は大きく分けて3つに区分される。
 山の麓の箱根湯本地区、強羅温泉を中心とする中腹部の地区、そして山の頂上の地区である。

 山の頂上の地区は、芦ノ湖周辺つまり箱根の関所辺りの別荘地と、仙石原の別荘地の2つの地区に中区分される。

 箱根の関所辺りの別荘地は、逆さ冨士(さかさふじ)の別荘地と呼ばれる。
 芦ノ湖の水面が鏡になって、富士山が逆さになって映って見えることから、その水面に逆さになって見える地区の別荘地を「逆さ冨士の別荘地」と呼ばれている。
 この「逆さ冨士の別荘地」も評価した。

 箱根湯本では、温泉旅館の評価も行った。狭い国道1号線沿にあり、正月の箱根駅伝のテレビ放送では、先頭のランナーを追う映像に瞬間ながら映る。

 その映像を見る度に、
 「おお、まだ元気に旅館経営が行われているようだ。」
と、映像を見て知り、安堵する。

 中腹の強羅温泉では、古い企業歴史を持つ会社の保養所の評価を行った。
 近年は社員の保養所利用も少なくなり、所有する企業の減損会計のこともあり、保養所を売却することになった。その時の鑑定であった。

 住み込みの管理人夫婦が、自分達の身分の振り方がどうなるのか大変心配していた。

 年齢も行き、新しく職を見つけることも困難である故に、
 「会社の方は私たちのことを考えてくれているのでしょうか。」
と調査に来た私に管理人夫婦は問う。

 私にはどう答えるべきか言葉を持っていない。
 「鑑定評価の依頼者に、東京へ帰ったら、その旨伝えておきます。」
という以外、返す言葉は無かった。

 企業の保養所を処分する場合、住込みの管理人がいる時は、そうしたことを必ず管理人から聞かれる。
 強羅の保養所以外でも、別の企業の保養所の評価を行った時にも同じ問いかけを受けた。

 住込みの管理人にとっては、それは至極当然のことであろう。
 特に勤続25年にあと2、3年でなり、年金の受給資格を得られるという場合には、その直前に解雇されることを知ったならば、誰でも動揺するであろう。
 管理人の立場に同情せざるを得ない。

 仙石原の別荘地には、過去4回ほど行ったであろうか。
 評価の類型を見れば、20区画程度の別荘地が出来る別荘地の素地、別荘分譲マンション、戸建別荘、未利用別荘土地である。

 夏の間は仙石原の別荘に住み、箱根湯本から小田急のロマンスカーで都心に通勤するという会社の社長の別荘を評価したこともある。

 「通勤に大変でしょう。」
と問いかけると、
 「イヤ、それほど苦にはならないょ。
 東京の夜の暑さを避けられ、逆に体の調子は良いょ。
 休日には緑豊かな箱根で過ごせ、仕事の疲れがとれるょ。」
という返事が返ってきた。

 その別荘の持ち主は、企業の創業者の社長であった。
 創業者社長であるから、仙石原の夏の別荘自宅から、箱根湯本の駅までハイヤー或いは時には自家用車で行き、箱根湯本駅より小田急のロマンスカーで東京に通勤出来るのであって、サラリーマン社長ではそんなことは出来ないであろう。

 今回の仙石原別荘地の依頼者は、企業であるが、東京の企業でなく地方の企業であった。

 バブル経済時に購入したが、未だ建物を建てず、更地のまま放置してある。更地とはいえ、箱根の別荘地であることからクヌギ、楢等の雑木林が繁茂している。しかし大手不動産会社が分譲した別荘地であるため、区画はしっかりし、インフラは整備され、隣接地・周辺には豪勢な別荘が建ち並んでいる。

 バブル経済時より土地価格はもちろん大きく下落しているが、箱根仙石原の別荘地の土地も、良好な別荘地は値下がりが止まり、値上がり傾向にあるようである。

 神奈川県が2007年9月末頃に発表した箱根仙石原の基準地価格で見ると、次のごとくである。

 基準地  箱根2
 箱根町仙石原字六郎兵衛1246-78
    2005年7月   u当り 22,700円
    2006年7月   u当り 21,500円
    2007年7月   u当り 21,500円

 上記仙石原の基準地価格と、後記仙石原の売物件価格の水準を考えれば、2007年夏の箱根仙石原の別荘地の価格はいくらぐらいかはおおよそ分かるであろう。

 箱根仙石原の別荘地を含め周辺及び軽井沢の別荘地の価格が、2007年夏の時点でどれ程の価格水準であるか、評価のついでに売り物件を調べてみた。

 別荘地の価格は、夏に形成されるものであるから、分析価格は2007年の別荘地の価格と判断してもよいであろう。

 後年いつの日か、2007年の頃の別荘地の価格は、いくら位であったであろうかと知ることが出来、評価の参考になるのではなかろうか。

 また、別荘地・保養所を持っている企業にとって、取得簿価と現在の価格を比較することによって、減損会計の対象にすべきかどうかの参考になろうと思う。

 データは主として、東急リゾートという会社のリゾートの売り物件の価格データによる分析である。

 分析結果は下記の通りである。価格はデータの平均価格である。
 データの一覧は、その後に記す。

 
  別荘地名         所在          u当り価格円
  箱根仙石原        神奈川県箱根町仙石原         23,950
    山中湖グリーンタウン      山梨県山中湖村平野           21,050
    丸紅富士桜        山梨県鳴沢村              13,560
    京王富士スバル高原    山梨県鳴沢村               8,820
    東急南富士        静岡県裾野市須山            7,950

    軽井沢千ヶ滝       長野県軽井沢町長倉           9,710
    旧軽井沢三笠パーク    長野県軽井沢町軽井沢          8,890
    丸紅南軽井沢       長野県軽井沢町発地           8,590
    軽井沢レイクニュータウン 長野県軽井沢町発地           4,900

(箱根仙石原)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
仙石高原別荘地 2300 978 2.353  
仙石高原別荘地 3150 1147 2.746  
仙石高原別荘地 3500 1809 1.936  
仙石高原別荘地 3500 1376 2.544  
平均 3113 1328 2.395 0.299

(山中湖グリーンタウン)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
山中湖グリーンタウン 500 280 1.786  
山中湖グリーンタウン 560 231 2.424  
平均 530 256 2.105 0.319

(丸紅富士桜)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
丸紅・富士桜別荘地 485 384 1.263  
丸紅・富士桜別荘地 500 570 0.877  
丸紅・富士桜別荘地 600 478 1.255  
丸紅・富士桜別荘地 745 471 1.582  
丸紅・富士桜別荘地 800 545 1.468  
丸紅・富士桜別荘地 1050 769 1.365  
丸紅・富士桜別荘地 1500 891 1.684  
丸紅・富士桜別荘地 485 384 1.263  
丸紅・富士桜別荘地 500 570 0.877  
丸紅・富士桜別荘地 600 478 1.255  
丸紅・富士桜別荘地 745 471 1.582  
丸紅・富士桜別荘地 800 545 1.468  
丸紅・富士桜別荘地 1050 769 1.365  
丸紅・富士桜別荘地 1500 891 1.684  
平均 811 587 1.356 0.245

(京王富士スバル高原)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
京王富士スバル高原別荘地 350 485 0.722  
京王富士スバル高原別荘地 400 632 0.633  
京王富士スバル高原別荘地 400 335 1.194  
京王富士スバル高原別荘地 425 529 0.803  
京王富士スバル高原別荘地 430 390 1.103  
京王富士スバル高原別荘地 750 814 0.921  
京王富士スバル高原別荘地 850 802 1.060  
京王富士スバル高原別荘地 1000 1674 0.597  
京王富士スバル高原別荘地 2100 2310 0.909  
平均 745 886 0.882 0.199

(東急南富士)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
東急の別荘地 南富士 280 519 0.539  
東急の別荘地 南富士 360 496 0.726  
東急の別荘地 南富士 360 473 0.761  
東急の別荘地 南富士 400 1184 0.338  
東急の別荘地 南富士 400 538 0.743  
東急の別荘地 南富士 400 508 0.787  
東急の別荘地 南富士 400 494 0.810  
東急の別荘地 南富士 450 510 0.882  
東急の別荘地 南富士 480 529 0.907  
東急の別荘地 南富士 500 512 0.977  
東急の別荘地 南富士 600 1037 0.579  
東急の別荘地 南富士 600 564 1.064  
東急の別荘地 南富士 600 497 1.207  
東急の別荘地 南富士 670 1002 0.669  
東急の別荘地 南富士 1033 1033 1.000  
東急の別荘地 南富士 3500 4778 0.733  
平均 690 917 0.795 0.207

(軽井沢千ヶ滝)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
軽井沢千ケ滝別荘地 250 750 0.333  
軽井沢千ケ滝別荘地 250 607 0.412  
軽井沢千ケ滝別荘地 380 762 0.499  
軽井沢千ケ滝別荘地 400 868 0.461  
軽井沢千ケ滝別荘地 400 332 1.205  
軽井沢千ケ滝別荘地 420 829 0.507  
軽井沢千ケ滝別荘地 430 782 0.550  
軽井沢千ケ滝別荘地 450 965 0.466  
軽井沢千ケ滝別荘地 450 889 0.506  
軽井沢千ケ滝別荘地 480 635 0.756  
軽井沢千ケ滝別荘地 500 797 0.627  
軽井沢千ケ滝別荘地 600 981 0.612  
軽井沢千ケ滝別荘地 700 672 1.042  
軽井沢千ケ滝別荘地 1000 1364 0.733  
軽井沢千ケ滝別荘地 1000 801 1.248  
軽井沢千ケ滝別荘地 1100 551 1.996  
軽井沢千ケ滝別荘地 1980 827 2.394  
軽井沢千ケ滝別荘地 2280 994 2.294  
軽井沢千ケ滝別荘地 2570 1416 1.815  
平均 823 833 0.971 0.653

(旧軽井沢三笠パーク)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
旧軽井沢 三笠パーク別荘地 600 577 1.040  
旧軽井沢 三笠パーク別荘地 800 661 1.210  
旧軽井沢 三笠パーク別荘地 900 1021 0.881  
旧軽井沢 三笠パーク別荘地 430 672 0.640  
旧軽井沢 三笠パーク別荘地 450 499 0.902  
旧軽井沢 三笠パーク別荘地 650 987 0.659  
平均 638 736 0.889 0.200

(丸紅南軽井沢)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
丸紅・南軽井沢別荘地 200 581 0.344  
丸紅・南軽井沢別荘地 600 515 1.165  
丸紅・南軽井沢別荘地 800 851 0.940  
丸紅・南軽井沢別荘地 890 904 0.985  
平均 623 713 0.859 0.309

(軽井沢レイクニュータウン)
別荘地 価格万円 面積u 単価万円 標準偏差
軽井沢レイクニュータウン 100 570 0.175  
軽井沢レイクニュータウン 150 482 0.311  
軽井沢レイクニュータウン 150 301 0.498  
軽井沢レイクニュータウン 200 661 0.303  
軽井沢レイクニュータウン 380 527 0.721  
軽井沢レイクニュータウン 390 918 0.425  
軽井沢レイクニュータウン 500 556 0.899  
軽井沢レイクニュータウン 650 1100 0.591  
平均 315 639 0.490 0.224

 上記データは、下記ウエブサイトの主として東急リゾートのリゾート売物件によった。
 同ウエブサイトで全国のリゾートの売物件を捜すことが出来ます。

http://sumai.nikkei.co.jp/resort/
 (注)ネットスケープでは7.1以上でないと見られない場合があります。


  鑑定コラム573)「箱根の別荘地の価格(2009年8月)」

  鑑定コラム794)「2011年夏箱根仙石原の別荘地価格」

  鑑定コラム942)「箱根の別荘地の売れ行きは悪いようだ(2012年夏)」

    鑑定コラム1241)「2014年夏 箱根別荘地の価格」

 

フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ